وقتی اجاره‌بها در تهران از مرز اقتصادی عبور می‌کند
به گزارش گروه اقتصاد پایگاه خبری تحلیلی «تهران پرس»؛ تهران، شهری که در دهه‌های گذشته با گسترش بی‌رویه و جذب جمعیت از استان‌های همسایه شناخته می‌شد، امروز با پدیده‌ای روبروست که می‌تواند ساختار جمعیتی آن را به کلی تغییر دهد. طبق داده‌های غیررسمی و نظرسنجی‌های میدانی، نرخ رشد اجاره‌بها در بسیاری از مناطق (به‌ویژه مناطق ۱، ۲ و حتی مناطق با کیفیت متوسط مانند ۵ و ۶) در سال گذشته از مرز ۵۰ درصد عبور کرده است. این یعنی شهروندی که سال گذشته ماهی ۱۰ میلیون تومان برای اجاره پرداخت می‌کرد، امسال ناچار است با پرداخت ۱۵ میلیون تومان یا بیشتر، امنیت مسکن خود را تضمین کند؛ در حالی که نرخ رشد دستمزد‌ها و تورم عمومی، هرگز چنین جهشی را تجربه نکرده است.
این جهش قیمتی، نه تنها توازن میان درآمد و هزینه‌های زندگی را بر هم زده، بلکه زنجیره‌ای از پیامد‌های اجتماعی نظیر «مهاجرت معکوس»، «بی‌خانمانی پنهان» و «تضعیف بافت طبقه متوسط» را به دنبال داشته است. در این میان، پرسش اصلی این است: آیا تهران در حال تبدیل شدن به شهری است که تنها برای ثروتمندان قابل سکونت باشد؟
ریاضیاتِ بی‌رحم؛ چرا قیمت‌ها این‌گونه پرواز می‌کنند؟
از دیدگاه اقتصادی، افزایش اجاره‌بها تنها یک پدیده ساده نیست، بلکه نتیجه‌ی تلاقی چندین عامل پیچیده است. نرخ بهره بانکی، تورم در بازار مواد ساختمانی، و از همه مهم‌تر، «تورم انتظاری» در بازار مسکن، این وضعیت را تشدید کرده است. وقتی مالکان و بنگاه‌ها پیش‌بینی می‌کنند که قیمت‌ها در آینده باز هم بالاتر خواهد رفت، امروز قیمت را به صورت پرشی تعیین می‌کنند تا ارزش دارایی خود را حفظ کنند.
فرشاد منصوری، اقتصاددان حوزه مسکن، در گفتگو با «تهران پرس» می‌گوید:«ما با پدیده‌ای به نام تورم دارایی‌ها رو‌به‌رو هستیم. در ایران، مسکن نه تنها یک کالای مصرفی برای سکونت، بلکه امن‌ترین پناهگاه برای حفظ ارزش پول است. وقتی مردم می‌دانند پول نقدشان در بانک ارزش خود را از دست می‌دهد، سرمایه خود را به سمت مسکن می‌برند. این فشار تقاضا برای خرید، به طور غیرمستقیم باعث بالا رفتن قیمت ملک و در نتیجه، جهش در اجاره‌بها می‌شود. افزایش ۵۰ درصدی اجاره‌بها در حالی رخ می‌دهد که قدرت خرید واقعی طبقه متوسط و کارگری به شدت در حال فرسایش است؛ این یعنی ما با یک شکاف سکونتی عمیق رو‌به‌رو هستیم.»
پیامد‌های اجتماعی؛ فروپاشی بافت طبقه متوسط
بحران اجاره‌بها تنها یک عدد در جدول‌های اقتصادی نیست؛ این بحران در خانه‌های مردم و در تصمیمات زندگی آنها خود را نشان می‌دهد. مهاجرت از مرکز شهر به حاشیه یا حتی خروج از استان تهران، اولین و بارزترین پیامد این وضعیت است.
سارا امینی، جامعه‌شناس شهری، معتقد است این روند می‌تواند هویت تهران را تغییر دهد و می‌گوید:«ما شاهد پدیده‌ای هستیم که در ادبیات جامعه‌شناسی به آن اشرافی‌سازی گفته می‌شود؛ اما در نسخه تلخ ایرانی. در این حالت، طبقه متوسط که ستون فقرات یک شهر سالم است، به دلیل ناتوانی در پرداخت هزینه‌های مسکن، به حاشیه رانده می‌شود. وقتی معلمان، پرستاران، کارمندان و هنرمندان نتوانند در نزدیکی محل کار خود زندگی کنند، هزینه‌های حمل‌ونقل افزایش می‌یابد، ترافیک سنگین‌تر می‌شود و در نهایت، بافت اجتماعی شهر دچار فرسایش می‌شود. شهر بدون طبقه متوسط، شهری بی‌روح و تنها برای صاحبان سرمایه خواهد بود.»
وی افزود: «یکی دیگر از نگرانی‌های جدی، افزایش تنش‌های خانوادگی و آسیب‌های روانی است. استرس ناشی از فشار مالی برای تامین مسکن، کیفیت زندگی و سلامت روان شهروندان را به شدت کاهش داده است.»
چالش‌های قانونی و فرار از نظارت
یکی از دلایل اصلی این جهش قیمتی، نبود یک ساختار نظارتی منسجم و پنهان ماندن بسیاری از تراکنش‌هاست. بسیاری از قرارداد‌های اجاره به‌صورت غیررسمی یا با مبالغی بسیار کمتر از واقعیت در سامانه ثبت می‌شوند تا مالیات‌ها کاهش یابد، اما در واقعیت، مبلغی بسیار بالاتر از طرفین معامله توافق می‌شود. این “اقتصاد سایه” در بازار مسکن، کار را برای نهاد‌های ناظر دشوارتر کرده و اجازه می‌دهد قیمت‌ها بدون هیچ سدی به سمت بالا حرکت کنند.
راهکارها؛ آیا راه خروجی وجود دارد؟
برای مهار این بحران، کارشناسان بر لزوم حرکت در سه مسیر اصلی تأکید دارند:
۱. افزایش عرضه مسکن ارزان‌قیمت: صرف تأمین مسکن برای طبقات بسیار پایین نیست، بلکه نیاز مبرمی به ساخت واحد‌های میان‌رده برای طبقه متوسط وجود دارد.
۲. اصلاح ساختار مالیاتی: وضع مالیات بر خانه‌های خالی و تشویق مالکان به اجاره دادن واحد‌های بلااستفاده، می‌تواند عرضه را در بازار افزایش دهد.
۳. شفاف‌سازی و نظارت دیجیتال: الزام به ثبت تمام تراکنش‌های اجاره در سامانه‌های رسمی و پیوند دادن آنها به کد ملی، می‌تواند از رفتار‌های سفته‌بازی جلوگیری کند.
جمع‌بندی
بحران اجاره‌بها در تهران، زنگ خطری برای مدیریت شهری و کل نظام اقتصادی کشور است. اگر راهکار‌های ساختاری برای بازگرداندن عدالت به بازار مسکن اتخاذ نشود، تهران نه تنها از نظر جغرافیایی، بلکه از نظر اجتماعی نیز دچار شکافی عمیق خواهد شد؛ شکافی که مرز میان شهروندان ساکن و شهروندان گذری را مشخص می‌کند. مسئله تنها یافتن خانه‌ای برای خواب نیست، مسئله یافتن جایگاهی برای زندگی است که در آن، فرد بتواند بدون ترس از فردا، هویت خود را در دل شهر تعریف کند.
انتهای خبر/