راهکار‌های مؤثر برای مهار اجاره‌بها در تهران

به گزارش گروه اقتصادی پایگاه خبری تحلیلی «تهران پرس»؛ افزایش سرسام‌آور اجاره‌بهای مسکن در تهران، به‌ویژه تحت تأثیر تورم و کمبود عرضه، چالشی جدی برای مستأجران ایجاد کرده است. غلامحسین رضوانی، نماینده سابق مجلس، اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی و ارائه تسهیلات بانکی به مستأجران را راهکار‌هایی کلیدی برای کاهش فشار بر این قشر دانست. لطف‌الله سیاهکلی، دیگر نماینده سابق، نوسانات قیمت دلار و سیاست‌های اقتصادی دولت را عامل اصلی مشکلات مستأجران عنوان کرد و خواستار راهکار‌های عملی برای جبران کاهش قدرت خرید شد. مهدیار رمضان‌خانی، استاد دانشگاه، نیز کمبود عرضه مسکن، نبود نظارت مؤثر و ضعف بانک اطلاعاتی را از دلایل اصلی گرانی اجاره‌بها برشمرد و بر لزوم سیاست‌گذاری‌های مؤثر تأکید کرد. این گزارش به بررسی راهکار‌های پیشنهادی برای مهار اجاره‌بها می‌پردازد.

مهار اجاره‌بهاء مسکن با ارائه تسهیلات ویژه

غلامحسین رضوانی نماینده سابق مجلس شورای اسلامی در گفتگو با خبرنگار اقتصادی پایگاه خبری تحلیلی «تهران پرس»، گفت: علت اصلی افزایش نرخ اجاره‌بها در تهران سطح تورم بالاست. هزینه‌های معیشت خانوار‌ها به خصوص حقوق بگیران بالاست و سهم عمده‌ای از هزینه‌های خانوار برای کسانی که صاحب خانه نیستند بحث اجاره است.
وی افزود:در این رابطه هم آنچه که می‌تواند مقداری مشکل را کم کند یکی این است که در واقع بانک‌ها در تسهیلات کمک کنند تا به کسانی که مستأجرهستند و خانه ندارند تسهیلات داده شود. معمولاً بر این مبنا که منابع ندارند از انجام این کار خودداری نکنند.

این نماینده سابق مجلس شورای اسلامی تصریح کرد: با توجه به قانونی که در زمینه مالیات برمسکن‌های خالی تصویب شده است، هرچه زودتر دستگاه‌های دولتی در واقع به بهانه این که سیستم‌های اطلاعاتی کامل نیست و هنوز این قانون تمام و کمال اجرایی نشده است از زیر کار شانه خالی نکننند و انجام وظیفه کنند به نحوی که خانه‌های خالی عرضه شود که سهم عمده‌ای در کاهش قیمت خواهد داشت.

رضوانی عنوان کرد: با توجه به اینکه تعداد خانه‌های خالی را از جمله در تهران معمولاً تا چند صد هزار واحد مطرح می‌کنند؛ بنابراین حداقل این دو اقدام می‌توانند بخش عمده‌ای از مشکلات مربوط به این قشر در جامعه را کم کند.

این نماینده مجلس شورای اسلامی تأکید کرد:به نظر من مجلس دراین زمینه با توجه به تصویب مالیات بر خانه‌های خالی که در مجلس یازدهم تصویب شد قدم لازم را تا حدودی برداشته است. منتها باید دستگاه‌های اجرایی هم این مصوبه را تمام و کمال اجرا کنند چرا که تصور بفرمایید در تمام کشور به‌خصوص در تهران که حالا اجاره‌بها هم سنگین‌تر شده است.

رضوانی در پایان تاکید کرد: فرض کنید فقط در تهران چند صد هزار خانه خالی عرضه بشود. ببینید چه تأثیر بزرگی بر کاهش قیمت اجاره می‌گذارد، چون آنهایی که خانه‌های خود را اجاره می‌دهند بالاخره می‌خواهند که از این راه در واقع به عنوان منبع درآمد استفاده کنند. وقتی که عرضه بیشتر می‌شود طبیعتاً قیمت‌ها پایین می‌آید.

کاهش قیمت دلار، کلید حل مشکل مسکن

 لطف‌الله سیاهکلی نماینده سابق مجلس شورای اسلامی در گفتگو با خبرنگار اقتصادی پایگاه خبری تحلیلی «تهران پرس»، گفت: یکی از نیاز‌های اساسی هر انسانی تأمین مسکن است. با توجه به اینکه در داخل کشور متأسفانه قیمت دلار توسط دولت بالا پایین می‌شود، کسی که ضرر می‌کند بیشتر از همه مستأجرین هستند برای اینکه مستأجر زحمت کشیده یک عددی به عنوان مثال ۱۰۰ میلیون یا یک میلیارد تومان رهن یک مسکن را آماده می‌کند، وقتی دلار از شصت تومان به نود تومان می‌رسد، عملاً این یک میلیارد برای یک مستأجر ۵۰۰ میلیون تومان ارزش دارد؛ بنابراین دوباره با یک کاهش ۵۰۰ میلیونی روبروست.

وی افزود: از آن طرف به دلیل افزایش قیمت دلار، صاحب خانه هم مجبور است که در واقع برای پاسخگویی به نیازهایش افزایش قیمت داشته باشد. پس مستأجر از یک طرف با کاهش قیمت نقدینگی مواجه است و از طرف دیگر باید یک عددی روی آن یک میلیارد تومان یا ۵۰۰ میلیون بگذارد، دوباره در همان خانه بشیند.

این نماینده سابق مجلس شورای اسلامی یادآورشد:دولت و وزیر مسکن و شهرسازی باید به‌دنبال این باشند تا یک فردی که حقوقش تازه کفاف زندگی روزمره اش را نمی‌دهد چگونه در طول یک سال بتواند ۵۰۰ ـ ۶۰۰ میلیون روی پولش بگذارد تا بتواند همان خانه را بخرد.

 سیاهکلی تصریح کرد: بنابراین این اوضاع اقتصادی کشور با دستکاری که دولت در حوزه اقتصاد می‌کند واقعاً معضل بزرگی را برای مستأجرین ایجاد کرده است. الان هم که نزدیک تابستان و نقل و انتقالات است. خلاصه مستأجرین باید خانه‌های قدیم خود را واگذار کنند یا اگر بخواهند همان جا بمانند، با افزایشی هم در اجاره خانه وهم در رهن مواجه شوند.
 این نماینده سابق مجلس شورای اسلامی اضافه کرد:اصلاً یک نفر نیست که توضیح بدهد که این فاصله را چگونه می‌توان جبران کرد؛ بنابراین خانواده‌هایی که در تهران بودند مجبور می‌شوند به حریم تهران و آنهایی که در اطراف تهران بودند به روستا‌ها نقل مکان کنند و یا اینکه هر چند خانوار در یک آپارتمان زندگی کنند.

 وی خطرنشان کرد: اینها مشکلاتی است که انتظار می‌رود رسانه‌ها دقیق به آنها بپردازند و با کارشناسان حوزه اقتصاد، وزیر اقتصاد، رئیس بانک مرکزی و یا در واقع تیم اقتصادی دولت مصاحبه کنند تا بفهمند راهکار چیست؟

سیاهکلی اظهار کرد: باید از مردم به‌اندازه توانشان انتظار داشت، ما توان مردم را کاهش می‌دهیم بعد انتظار داریم مردم مسئله خود را حل کنند که این اتفاق به خودی خود نمی‌افتد و گرفتاری زیادی را برای مردم ایجاد کرده است.

گرانی اجاره‌بها و نبود بانک اطلاعاتی کافی

مهدیار رمضان‌خانی استاد دانشگاه در گفتگو با خبرنگار اقتصادی پایگاه خبری تحلیلی «تهران پرس»، گفت: علت اصلی افزایش نرخ اجاره‌بها مسکن، کمبود عرضه در بازار است. کمبود عرضه مسکن استیجاری عموماً ناشی از کمبود عرضه در ساخت است. چون ساخت مسکن در سال‌های گذشته با کاهش رو‌به‌رو بوده است و طبعاً همین کاهش باعث شده که ارزش مسکن استیجاری در بازار با کاستی مواجه شود.

وی افزود: بخشی از کاهش ساخت و ساز به عرضه برمی‌گردد. به عنوان مثال در شهر تهران سالانه یک میلیون واحد باید ساخته شود که این عدد درعمل به یک سوم رسیده است. عامل دیگر درافزایش قیمت اجاره‌بها، نرخ تورم است. نرخ تورم باعث می‌شود موجرانی که املاکی برای اجاره دادن دارند، برای جبران کاهش قدرت خرید خود به افزایش اجاره‌بها تمایل داشته باشند.

 رمضان‌خانی اضافه کرد: افزایش نرخ اجاره‌بها توسط موجران چند سالی است در کشور ما با قوانینی مواجه شده است به‌طوریکه حق ندارند اجاره‌بها را بالاتر از نرخ اعلام بانک مرکزی افزایش دهند. متأسفانه، چون این قوانین آنقدر دست و پا گیر هستند و در مرحله عمل به اجرا در نمی‌آیند، موجرانی که بخشی از منشاء درآمد آنها از اجاره‌بهاست سعی می‌کنند حداقل با تورم جلو ببرند. از طرف دیگر، چون مستأجران چاره دیگری ندارند و عرضه در بازار کم است مجبور می‌شوند نظر موجر را بپذیرند.

تأثیر افزایش قیمت مسکن بر اجاره‌بها

این استاد دانشگاه یادآور شد: بخشی از افزایش اجاره‌بها هم به افزایش قیمت مسکن برمی‌گردد که این افزایش قیمت هم حاصل نهاده‌های مسکن وهم افزایش قیمت ارز است. همچنین قیمت تمام شده مسکن در سال‌های گذشته با افزایش شدیدی مواجه بوده است. چند عامل کاهش عرضه، افزایش تورم، کاهش قدرت خرید موجران و فشار روی مستأجران، کاهش ساخت و ساز و افزایش قیمت تمام شده مسکن در افزایش قیمت اجاره‌بها مؤثر هستند. دولت یک سری قوانین را وضع کرده است ولی هنوز هم که هنوز است ما یک نظام کنترل و نظارت بر بازار اجاره نداریم. قوانینی هستند، اما آنقدر جدی نیستند که دست و پای موجران، صاحبان و مالکان املاک متعدد را بگیرد.

 وی بیان کرد: در کنار این دلایل می‌توان به بازدهی پایین در بازار‌های موازی اشاره کرد. زمانی که بازار‌های موازی مسکن بازدهی پایین تری دارند، عموماً سرمایه‌گذاران به بازار مسکن روی می‌آورند و پول‌های خود را از جا‌های دیگر می‌آورند و مسکن می‌خرند و همین امر باعث می‌شود که تقاضا برای مسکن زیاد، عرضه کمتر و قیمت افزایشی شود. این عوامل همگی در قیمت اجاره‌بها تأثیرگذار هستند، اما مهم‌ترین آنها نبود عرضه کافی در بازار مسکن است به عبارت دیگر سالانه در شهر تهران کمتر از نصف نیاز عموم مردم یعنی یکصد هزار مسکن تولید می‌شود.

رمضان‌خانی تأکید کرد: راهکار اصلی جلوگیری از افزایش اجاره‌بها، داشتن سیاست گذاری نظارت مؤثر دولتی است. یعنی سقف اجاره‌بها تعریف کنیم و قوانین التزام آور باشد درحالی‌که قوانین ما الزام آور نیست. مالیات بر خانه‌های خالی وجود دارد، اما حتی شناسایی خانه خالی با مشکل رو‌به‌رو شده است. ما خانه خالی را چگونه در نظر می‌گیریم؟ خانه‌ای که سند دارد و خالی هست. اغلب خانه‌هایی که در تهران ساخت می‌شود تا مدت‌ها طول می‌کشد که سنددار شوند که باعث می‌شود همین خانه‌ها خالی بماند.

وی اعلام کرد: راه حل دیگر برای کاهش اجاره‌بها دادن تسهیلات برای ساخت مسکن است که شامل تسهیلات برای خانه‌های اجاره‌ای می‌شود. مثلاً در کشور‌های توسعه یافته در بسیاری موارد شهرداری‌ها و متولیان خدمت مسکن مجتمع‌هایی می‌سازند، تصاحب می‌کنند و می‌خرند و آنها را با قیمت‌های مناسب‌تر اجاره می‌دهند که باعث می‌شود قیمت در آن منطقه با کاهش مواجه شود. مثلاً در شهر وین در جا‌های خیلی لوکس شهرداری اقدام به ساخت و ساز و بعد اجاره به قیمت خیلی پایین‌تر از آن منطقه به مستأجران می‌کند.

رمضان‌خانی خاطرنشان کرد: متأسفانه در کشور ما تسهیلات وام مسکن برای مستأجران خیلی عدد پایینی است که حتی برای اجاره مسکن هم در شهر‌هایی مثل تهران و شیراز کفایت نمی‌کند. اما در مقابل در کشور‌های توسعه یافته تسهیلات قابل توجهی داریم به‌طوری‌که مبلغ بیش از هشتاد تا هشتاد و پنج درصد قیمت مسکن به عنوان خانه اولی‌ها به افرادی که می‌خواهند خانه‌دار شوند تعلق می‌گیرد. در کشورما چنین وامی هیچ موقع داده نشده است اگر هم داده شده به پنج درصد قیمت مسکن هم نمی‌رسد. از آن طرف هم تقویت تعاونی‌های مسکن اقدام مؤثری می‌تواند باشد. مردم هم می‌توانند تعاونی درست کنند و ارگان‌های دولتی با همان تعاونی‌ها همکاری کنند و با اجاره مناسب، مسکن در اختیار افراد قرار بدهند.

وی اضافه کرد: غیر از همه این عوامل یک عامل خوبی به نام مهار تورم وجود دارد که اگر تورم مهار شود، قدرت خرید می‌تواند یک ثبات خوبی داشته باشد و موجرین هم می‌توانند کمتر افزایش اجاره بها را برای مشتریان درنظر بگیرند. از همه اینها مهمتر برای دولت‌ها داشتن بانک اطلاعاتی است. الان در بخش مسکن بانک اطلاعاتی درستی نداریم یعنی دولت نمی‌داند چقدر مسکن خالی داریم و یک نفر چقدر خانه خالی دارد و چقدرازاین خانه‌ها به خاطر بازار، اجاره نرفته است.

این استاد دانشگاه خاطرنشان کرد: بخشی از راهکار‌های کاهش اجاره‌بها به حمایت از مستأجر، تسهیلات به آنها و توزیع متوازن جمعیت مربوط می‌شود. ما الآن توزیع متوازن جمعیت نداریم. تمرکز جمعیت بیشتر به سمت شهر‌ها وحتی حاشیه شهر‌ها رفته است. ما اگر توازن جمعیتی درستی داشته باشیم طبعاً تقاضا هم تا حدودی با عرضه برابرمی‌شود.

آینده بازار اجاره‌بها چگونه است؟

وی تأکید کرد: آینده بازاراجاره بها بسته به چند عامل است. اگرعرضه به همین صورت باشد در بخش ساخت مسکن نمی‌توانیم آینده خوشبینانه‌ای متصور شویم، اما اگر آینده سیاسی جوری رقم بخورد که ثبات ارزش پول ملی را داشته باشیم و کاهش قیمت دلار را در پیش داشته باشیم می‌توانیم انتظار داشته باشیم که با افزایش‌های ناگهانی اجاره‌بهای مسکن مواجه نشویم، اما در شرایط سیاسی نا مطمئن و انتظارات تورمی نسبت به آینده طبیعتاً بازار مسکن همان واکنشی را نشان می‌دهد که بازار طلا و ارز نشان می‌دهد.

رمضانخانی در پایان گفت: پس آینده بازار اجاره‌بها بستگی به آینده سیاست کشور و ارزش پول کشور دارد، اما در مورد عرضه متأسفانه هنوز اقدام خاصی صورت نگرفته است به جز تسهیلات شورای عالی مسکن که چند وقت پیش مصوب شد که آن هم عددش آنچنان چشمگیر نیست که بتواند تأثیر آنچنانی برای حمایت مستأجران داشته باشد؛ بنابراین من اجاره‌بها مسکن را چیزی مثل تورم می‌دانم. کمااینکه امسال هم همین گونه بود. براساس اعلام بانک مرکزی در اردیبهشت ماه افزایش نرخ اجاره‌بها نسبت به پارسال یک مقدار بیش از نرخ رسمی تورم بود. به نظر من اگر تغییرات چشمگیری در ارزش پول ملی اتفاق نیافتد احتمالًا در آینده به همین منوال افزایش اجاره بها را خواهیم داشت.

انتهای خبر/