علت عدم موفقیت طرح نهضت ملی مسکن
به گزارش «تهران پرس»؛ در سالهای اخیر، تأمین مسکن به یکی از نیازهای اساسی و در عین حال، چالشهای جدی برای دولتها و جامعه تبدیل شده است. افزایش جمعیت، مهاجرت به شهرها، رشد قیمت زمین و مصالح، و ناکارآمدی برخی سیاستها، باعث شده تا بخش زیادی از خانوارها، به ویژه اقشار کمدرآمد و متوسط، با مشکل دسترسی به مسکن مناسب مواجه شوند. در پاسخ به این نیاز، دولت جمهوری اسلامی ایران “طرح نهضت ملی مسکن” را تدوین و اجرا کرده است.
نهضت ملی مسکن با رویکردی جامع و برنامهریزیشده، در تلاش است تا با مشارکت دولت، بخش خصوصی و نهادهای مردمی، زیرساختهای لازم برای ساخت و تحویل میلیونها واحد مسکونی را در سراسر کشور فراهم کند. هدف از این طرح، خانهدار کردن اقشار فاقد مسکن، ارتقای عدالت در توزیع منابع و رونقبخشی به صنعت ساختمان است. این طرح میکوشد ضمن پاسخگویی به نیازهای فوری، نقش محرکی برای رشد اقتصادی و اشتغالزایی نیز ایفا کند. در این راستا، بهرهگیری از ظرفیتهای بومی، استفاده بهینه از منابع و توجه به الگوهای توسعه پایدار، از جمله اصول راهبردی این نهضت است.
در ادامه، تهران پرس با فرهاد بیضایی، کارشناس مسکن، درباره نهضت ملی مسکن به گفتگو پرداخت.
تهران پرس: چرا نهضت ملی مسکن به اهداف خود نرسید؟
نهضت ملی مسکن در واقع تداوم همان اقدام ملی مسکن و مسکن مهر است. تفاوت اصلی نهضت ملی یا اقدام مسکن و یا حتی فاز دوم مسکن مهر با فاز اول مسکن مهر در این است که فاز اول مسکن مهر در شرایط ثبات اقتصادی و نرخ تورم پایین اجرا شد و با تثبیت نرخ ارز به خوبی پیش رفت.
قیمت نهایی برای خریدار ثابت بود و خریدار میدانست چه مبالغی را در چه بازههای زمانی باید پرداخت کند.
اما پس از تکانههای اقتصادی و افزایش نرخ ارز و تورم، تثبیت قیمت در بخش نهضت ملی و مسکن عمومی ممکن نبود. در این شرایط جدید، امکان اجرای مدل قدیمی وجود نداشت، زیرا در شرایط تورم بالا نمیتوان پیشبینی دقیقی از پروژه ارائه داد.
در نتیجه، نه پیمانکار، نه خریدار و نه دولت نمیتوانند قیمت مشخص، زمان اتمام و یا آورده متقاضی را پیشبینی کنند. این موضوع باعث تردید مردم میشود و پیمانکارها نیز عجلهای برای عرضه سریعتر واحدهای خود ندارند، زیرا میدانند از تعدیلهای قراردادی بهرهمند میشوند.
در واقع، از سال ۹۱ فاز دوم مسکن مهر به قراردادهای علیالحساب تبدیل شد. این امر باعث کاهش استقبال مردم از این طرح شد، زیرا دولت در شرایط فعلی نمیتواند آنچه که در مسکن مهر انجام داد را به دلیل نرخ تورم بالا و عدم تثبیت قیمت در قراردادها، در اقدام ملی یا نهضت ملی مسکن محقق کند.
تهران پرس: آیا در حال حاضر امکان عرضه زمین از سوی دولت برای کاهش قیمت مسکن وجود دارد؟
ما باید متناسب با شرایط اجتماعی و اقتصادی برنامهریزی و سیاستگذاری کنیم. شرایط امروز با ۱۵ یا ۲۰ سال پیش متفاوت است. نهضت ملی از ابتدا محکوم به شکست بود، نه به این دلیل که دولت شکست خورده، بلکه به دلیل عدم امکان تداوم آن روش با این شرایط اقتصادی است.
عدم تناسب شرایط پروژه با شرایط اقتصادی و اجتماعی باعث افزایش مشکلات میشود. یکی از این دلایل، قیمت علیالحساب است. دلیل دیگر، سیاستگذاری اشتباه در حوزه مسکن است. در فاز اول، زمینهای ذخیره شهری مناسبی وجود داشت، اما این زمینها به تدریج رو به اتمام رفت و دولت تمام هزینههای زیرساختی را پرداخت کرد، اما در نهایت شرایط اقتصادی دولت برای تأمین زیرساختها فراهم نشد.
در حال حاضر، تحقق بودجه عمرانی ما زیر ۱۰ درصد است و دولت نه زمین دارد، نه منابع مالی برای توسعه زیرساختها و نه شرایط ثبات اقتصادی لازم برای تنظیم یک برنامه اقتصادی. بنابراین، نهضت ملی نمیتواند با شرایط اقتصادی کنونی کشور هماهنگ شود.
تهران پرس: با توجه به میزان پیشرفت طرح نهضت ملی مسکن، آیا بازگشایی سامانه با در نظر گرفتن درخواست متقاضیان جدید، اقدام صحیحی است؟
در مورد باز کردن یا باز نکردن ثبت نام، چند مسئله وجود دارد. پیشنهاد ما به دولت این بود که موضوع زمین را از ساخت مسکن جدا کند و عرضه زمین را افزایش دهد. افزایش عرضه زمین هم باید به صورت رقابتی و مزایده و در یک سامانه انجام شود.
منابع زیادی در اختیار سازمان ملی مسکن قرار دارد که میتوانند این زمینها را در بازار عرضه کنند و بخشی از تقاضای مسکن را پوشش دهند. هزینههای توسعه زیرساختی و خدمات روبنایی نیز باید توسط متقاضیان و بخش خصوصی جبران شود.
مجلس شورای اسلامی نیز خواستار توقف عرضه زمین شده است، در حالی که مسیر سامانه مسکن ملی از عرضه ملی متفاوت است. اگر به دنبال عرضه مسکن هستیم، حتماً باید مسیر جدیدی را تعریف کنیم. ادامه این مسیر از طریق سامانه نهضت ملی مسکن امکانپذیر نیست.
نهضت ملی پروژهای است که هرچه جلوتر میرود مشکلاتش بیشتر میشود. دولت از صندوق ذخیره ارزی برای تأمین مطالبات پیمانکاران استفاده میکند. آنچه که نهضت ملی را جلو میبرد، منابع عمومی است نه منابع متقاضیان. ما نمیتوانیم کل صندوق ذخیره ارزی را خالی کنیم تا طرح نهضت ملی جلو رود.
دولت و مجلس باید به این توافق برسند که عرضه زمین به صورت رقابتی و بدون وابستگی به منابع عمومی ادامه یابد، که این میتواند بسیار کمک کننده باشد.
در دهه ۶۰، هزینه توسعه زیرساختها و خدمات زیربنایی و روبنایی بر عهده منابع عمومی یا دولتی بود، در حالی که در کشورهای خارجی سرمایهگذاران زمینهای خام را تحویل میگیرند و خدمات زیربنایی و روبنایی را برای متقاضیان فراهم میکنند. نباید توقع داشت که همه این کارها را دولت انجام دهد.
تهران پرس: برای تأمین زمین چه باید کرد؟
یکی از تفاوتهای کشورهای پیشرفته با کشورهای در حال توسعه، بحث مدیریت متمرکز است. هر منطقهای باید متناسب با شرایط خود، عرضه مسکن را مشخص کند. نمیتوان برای همه مناطق نسخه واحدی در نظر گرفت.
در همه نقاط، سهم زمین در قیمت تمام شده مسکن بالاست. عرضه زمین باید به صورت عمومی انجام شود. اصطلاح حق توسعه به این معناست که اگر در جایی حق کسی را در ملک شخصی ندادیم، در جای دیگر میتوانیم به آن حق توسعه بدهیم. برای مثال، در گیلان و مازندران ارزش زیست محیطی بالاتری وجود دارد، اما در جاهای دیگر مثل کرمان یا اراک و اهواز امکان عرضه زمین بیشتری وجود دارد. بنابراین، نمیتوان یک نسخه واحد برای همه کشور بدون در نظر گرفتن ظرفیتهای جغرافیایی و توان اکولوژیک منطقه پیشنهاد کرد.
تهران پرس: آیا برای توسعه ساخت و ساز میتوان به جای توسعه حریم شهرها از بافت فرسوده استفاده کرد؟
در بافت فرسوده باید تراکم جمعیت را در نظر گرفت و آن را کم کرد. تراکم جمعیت باید ۴۰۰ نفر در هکتار باشد، در حالی که اکنون یک هزار نفر در هکتار است. پس نمیتوان تقاضای مسکن جدید را در این مناطق پیشنهاد کرد. بافت فرسوده با توجه به منطقه، متفاوت است.
تهران پرس: کلید حل مشکل مسکن کشور کجاست؟
رکود بازار مسکن ریشه در سهم زمینی دارد که افزایش پیدا کرده است. این سهم زمین شامل مجوز، تأمین پارکینگ، مشاعات و ... است.
تولید مسکن به نسبت سرمایهگذاری و با توجه به نرخ تورم، سودآوری پایینی دارد که باعث کاهش سرمایهگذاری در این بخش میشود. اگر زمین جدید برای سرمایهگذاری مسکن به وجود آید، سودآوری مسکن بهبود پیدا میکند و جذب سرمایهگذاری بخش خصوصی در این بخش حاصل میشود.
دستورالعملی که برای عرضه زمین در نظر گرفته شده، ضد توسعه است و مشکلات زیادی برای توسعه شهری به وجود میآورد، زیرا زمینهای رایگان و بیارزش را وارد بازار میکنند.
قیمت مسکن تابع موقعیت جغرافیایی، توان اکولوژیک، زیرساخت حمل و نقل و خدمات زیربنایی و روبنایی است. نباید سرمایههای مردم را در زمینهایی قرار دهند که شهر در آنها توسعه پیدا نمیکند. این انتخاب باید بر عهده بازار و کارشناسان باشد. بنابراین، مکانیزم در برنامه هفتم نمیتواند منجر به توسعه بازار مسکن و جذب سرمایهگذار بخش خصوصی شود.
تهران پرس: دولت چگونه میتواند به نیاز اقشار ضعیف در تأمین مسکن پاسخ دهد؟
مسکن گروه هدف یا با نظارت دولتها یا توسط سازمان یا نهاد عمومی انجام میگیرد و بنیاد مسکن یک سازمان و نهاد غیرانتفاعی است که مسکن را برای گروه هدف (محرومین) تأمین میکند.
راهکار این است که مدیریت متمرکز در یک سازمان متولی وجود داشته باشد. دولت باید به جای یک نهاد متمرکز عمومی، شرکتهای غیرانتفاعی را در نظر بگیرد. شرکت غیرانتفاعی هم در فرآیند رقابتی به صورت متمرکز، قیمت تمام شده مسکن را عرضه میکند. استفاده از ظرفیت غیرانتفاعی هم در یک سازمان متمرکز یا شرکتهای کوچک به صورت خصوصی باید باشد.
انتهای خبر/.