به گزارش خبرنگار «تهران پرس»؛ بازار اجاره مسکن در تهران، پایتخت ایران، طی سال‌های اخیر با چالش‌های متعددی مواجه بوده است. افزایش سرسام‌آور اجاره‌بها، کاهش قدرت خرید شهروندان و تورم افسارگسیخته، مستأجران را تحت فشار شدیدی قرار داده و مالکان را نیز با مشکلات جدیدی روبه‌رو کرده است.
بر اساس گزارش‌های اخیر، نرخ تورم اجاره‌بها در تهران در سال ۱۴۰۳ به حدود ۵۲ درصد رسید و این روند در سال ۱۴۰۴ نیز ادامه یافت. در این گزارش به بررسی وضعیت کنونی اجاره‌بهای مسکن در تهران می‌پردازیم.
وضعیت کنونی اجاره‌بهای مسکن در تهران
بر اساس گزارش بانک مرکزی، میانگین قیمت اجاره یک آپارتمان ۸۰ متری در مناطق مرکزی تهران در سال ۱۴۰۴ به حدود ۱۰ تا ۱۵ میلیون تومان در ماه رسیده است، در حالی که در مناطق شمالی این رقم به ۲۰ میلیون تومان و بیشتر می‌رسد. در مناطق جنوبی، اجاره‌ها بین ۵ تا ۸ میلیون تومان متغیر است. همچنین، ودیعه (رهن) مسکن در بسیاری از موارد به مبالغی بین ۵۰۰ میلیون تا ۲ میلیارد تومان افزایش یافته است که برای بسیاری از خانوار‌ها غیرقابل تأمین است.
تورم عمومی، افزایش قیمت مصالح ساختمانی، کمبود عرضه مسکن و نوسانات ارزی از عوامل اصلی این افزایش قیمت‌ها هستند. به گفته کارشناسان، نسبت اجاره‌بها به درآمد خانوار‌ها در تهران به بیش از ۶۰ درصد رسیده است که این رقم بسیار بالاتر از استاندارد جهانی (حدود ۳۰ درصد) است. این وضعیت باعث شده بسیاری از مستأجران به حاشیه شهر‌ها یا شهر‌های اطراف مانند کرج و پردیس مهاجرت کنند که خود مشکلات جدیدی مانند افزایش هزینه‌های حمل‌ونقل را به همراه دارد.
اقدامات اصلاحی انجام‌شده
دولت چهاردهم و نهاد‌های مرتبط در سال‌های اخیر تلاش‌هایی برای ساماندهی بازار اجاره انجام داده‌اند:
سقف افزایش اجاره‌بها: در سال ۱۴۰۳، شورای عالی مسکن سقف افزایش اجاره‌بها را ۲۵ درصد در تهران تعیین کرد. این سیاست در سال ۱۴۰۴ نیز تمدید شد، اما گزارش‌ها نشان می‌دهد که بسیاری از مالکان این سقف را رعایت نمی‌کنند.
تسهیلات ودیعه مسکن: وام ودیعه مسکن تا سقف ۲۰۰ میلیون تومان برای مستأجران تهرانی در نظر گرفته شده است، اما شرایط سخت بازپرداخت و محدودیت‌های بانکی باعث شده بسیاری نتوانند از آن استفاده کنند.
سامانه ملی املاک و اسکان: این سامانه برای ثبت قرارداد‌های اجاره و افزایش شفافیت در بازار مسکن راه‌اندازی شد، اما به دلیل مشکلات فنی و عدم همکاری برخی مالکان، هنوز به‌طور کامل اجرایی نشده است.
طرح نهضت ملی مسکن: این طرح با هدف افزایش عرضه مسکن اجرا شد، اما تأثیر آن بر بازار اجاره تهران تاکنون محدود بوده است.
داوود بیگی‌نژاد، نائب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران در گفتگو با خبرنگار ما درباره وضعیت بازار اجاره تهران در سال ۱۴۰۴ و اقداماتی که برای بهبود آن انجام شده، گفت: بازار اجاره همچنان تحت فشار تورم و کمبود عرضه است. سقف ۲۵ درصدی افزایش اجاره‌بها تا حدی کمک کرده اما بسیاری از مالکان به دلیل افزایش هزینه‌های زندگی، این سقف را رعایت نمی‌کنند. سامانه ملی املاک و اسکان اگر به‌طور کامل اجرا شود، می‌تواند شفافیت را افزایش دهد و جلوی قیمت‌گذاری‌های غیرمنطقی را بگیرد. ما در اتحادیه به مشاوران املاک توصیه کرده‌ایم که قرارداد‌ها را فقط با کد رهگیری ثبت کنند تا از تخلفات جلوگیری شود. بااین‌حال، تا وقتی عرضه مسکن افزایش نیابد، این مشکلات ادامه خواهد داشت.
وی به مستأجران و مالکان پیشنهاد داد: به مستأجران توصیه می‌کنم قبل از امضای قرارداد از مشاوران معتبر کمک بگیرند و حتماً کد رهگیری دریافت کنند. مالکان هم باید شرایط اقتصادی مستأجران را درک کنند و از افزایش غیرمنطقی اجاره‌بها خودداری کنند. همکاری دوطرفه می‌تواند بازار را متعادل‌تر کند.
فرهاد بیضایی، کارشناس مسکن در گفتگو با خبرنگار ما درباره دلایل اصلی افزایش اجاره‌بها گفت: اجاره‌نشینی در ایران به یک اجبار تبدیل شده، نه یک انتخاب. تورم، کمبود عرضه مسکن و افزایش قیمت زمین عوامل اصلی هستند. دولت باید قیمت زمین را در پروژه‌های نوساز حذف کند، مانند آنچه در مسکن مهر انجام شد. این کار می‌تواند هزینه‌های ساخت را تا ۳۰ درصد کاهش دهد و عرضه را افزایش دهد. همچنین، ابزار‌های مالیاتی برای جلوگیری از احتکار خانه‌های خالی ضروری است.
وی با اشاره به تأثیر سیاست‌های فعلی دولت چهاردهم خلطرنشان کرد: سیاست‌هایی مثل سقف اجاره‌بها و وام ودیعه خوب هستند، اما کافی نیستند. وام ودیعه برای بسیاری از مستأجران قابل بازپرداخت نیست و سقف اجاره‌بها به دلیل نبود نظارت کافی اجرا نمی‌شود. دولت باید روی افزایش تولید مسکن تمرکز کند و از ابزار‌های غیرمستقیم مثل مالیات بر خانه‌های خالی استفاده کند.
دولت باید وام‌های ودیعه را با اقساط سبک‌تر بدهد
مریم، شهروند تهرانی و مستأجر در گفتگو با خبرنگار ما درباره تاثیرات وضعیت اجاره‌بها بر روی زندگی‌اش گفت: من مادر یک فرزند هستم و هر سال باید وام بگیرم تا بتوانم ودیعه مسکن را تأمین کنم. اجاره آپارتمان ۷۰ متری ما در منطقه ۷ از ۸ میلیون تومان در سال ۱۴۰۳ به ۱۲ میلیون تومان در ۱۴۰۴ رسیده است. ۸۵ درصد حقوقم صرف اجاره و قسط وام می‌شود و عملاً نمی‌توانم پس‌انداز کنم یا برای فرزندم هزینه کنم. این وضعیت زندگی را خیلی سخت کرده و گاهی فکر می‌کنم باید به حاشیه شهر بروم، ولی آنجا هم دیگر ارزان نیست.
وی برای بهبود اوضاع پیشنهاد داد: دولت باید وام‌های ودیعه را با اقساط سبک‌تر بدهد و نظارت بیشتری روی مالکان داشته باشد. خیلی از صاحب‌خانه‌ها هر قیمتی دلشان بخواهد می‌گذارند و هیچ‌کس جلویشان را نمی‌گیرد.
بازار مسکن عرضه کافی ندارد
حمید، مالک و فعال صنعت ساختمان در گفتگو با خبرنگار ما درباره تاثیرات وضعیت اجاره‌بها گفت: من چند واحد مسکونی دارم، اما افزایش هزینه‌های زندگی باعث شده مجبور باشم اجاره‌ها را بالا ببرم. از طرفی، خیلی از مستأجران نمی‌توانند به‌موقع اجاره را پرداخت کنند و این برای ما هم مشکل‌ساز است. بازار مسکن عرضه کافی ندارد و دلال‌ها قیمت‌ها را بالا می‌برند. طرح‌هایی مثل نهضت ملی مسکن هنوز به نتیجه نرسیده و ما همچنان درگیر این چرخه هستیم.
وی پیشنهاد داد: دولت باید تولید مسکن را سرعت ببخشد و خانه‌های خالی را با مالیات وارد بازار کند. این کار می‌تواند رقابت را بیشتر کند و قیمت‌ها را متعادل‌تر کند.
سختی‌های مستأجران و مالکان
مستأجران: افزایش اجاره‌بها باعث شده بسیاری از مستأجران به مسکن بی‌کیفیت یا مناطق حاشیه‌ای مهاجرت کنند. این موضوع هزینه‌های حمل و نقل، کاهش کیفیت زندگی و فشار روانی را افزایش داده است. به گفته جامعه‌شناسان، ناتوانی در تأمین مسکن به مهاجرت جوانان به خارج از کشور و حتی اعتراضات اجتماعی منجر شده است.
مالکان: مالکان نیز با چالش‌هایی مانند افزایش هزینه‌های نگهداری املاک، عدم پرداخت به‌موقع اجاره توسط برخی مستأجران و فشار‌های اقتصادی مواجه‌اند. برخی مالکان به دلیل نیاز مالی مجبور به افزایش اجاره‌بها هستند، اما این موضوع باعث تنش با مستأجران می‌شود.
چه اتفاقاتی نباید بیفتد؟
عدم نظارت بر سقف اجاره‌بها: اگر نظارت کافی وجود نداشته باشد، مالکان ممکن است قیمت‌ها را به‌صورت غیرمنطقی افزایش دهند.
کاهش عرضه مسکن: توقف پروژه‌های مسکن‌سازی می‌تواند کمبود عرضه را تشدید کند.
افزایش تورم: بدون کنترل تورم، اجاره‌بها همچنان افزایش خواهد یافت و فشار بر خانوار‌ها بیشتر می‌شود.
براساس این گزارش؛ کارشناسان معتقدند که برای بهبود بازار اجاره، دولت چهاردهم باید روی افزایش عرضه مسکن، اجرای مالیات بر خانه‌های خالی و اصلاح سامانه‌های ثبت قرارداد تمرکز کند. همچنین، ارائه تسهیلات با شرایط آسان‌تر و نظارت دقیق‌تر بر بازار می‌تواند به تعادل قیمت‌ها کمک کند. در صورت ادامه روند کنونی، احتمال افزایش اجاره‌نشینی و حاشیه‌نشینی بیشتر خواهد شد.
در واقع بازار اجاره مسکن تهران در سال ۱۴۰۴ همچنان با چالش‌های جدی مواجه است. اقدامات اصلاحی مانند سقف اجاره‌بها و وام ودیعه تا حدی کمک کرده‌اند، اما کافی نیستند. مستأجران تحت فشار مالی و روانی شدیدی هستند و مالکان نیز با مشکلات اقتصادی دست‌وپنجه نرم می‌کنند. با تمرکز بر افزایش عرضه، نظارت دقیق و ابزار‌های مالیاتی، می‌توان به بهبود این وضعیت امیدوار بود.
انتهای خبر/خ