گرانی اجاره‌بها و نبود بانک اطلاعاتی کافی

مهدیار رمضان‌خانی در گفتگو با خبرنگار اقتصادی تهران پرس گفت: علت اصلی افزایش نرخ اجاره‌بها مسکن، کمبود عرضه در بازار است. کمبود عرضه مسکن استیجاری عموماً ناشی از کمبود عرضه در ساخت است. چون ساخت مسکن در سال‌های گذشته با کاهش رو‌به‌رو بوده است و طبعاً همین کاهش باعث شده که ارزش مسکن استیجاری در بازار با کاستی مواجه شود.

وی افزود: بخشی از کاهش ساخت و ساز به عرضه برمی‌گردد. به عنوان مثال در شهر تهران سالانه یک میلیون واحد باید ساخته شود که این عدد درعمل به یک سوم رسیده است. عامل دیگر درافزایش قیمت اجاره‌بها، نرخ تورم است. نرخ تورم باعث می‌شود موجرانی که املاکی برای اجاره دادن دارند، برای جبران کاهش قدرت خرید خود به افزایش اجاره‌بها تمایل داشته باشند.

 رمضان‌خانی اضافه کرد: افزایش نرخ اجاره‌بها توسط موجران چند سالی است در کشور ما با قوانینی مواجه شده است به‌طوریکه حق ندارند اجاره‌بها را بالاتر از نرخ اعلام بانک مرکزی افزایش دهند. متأسفانه، چون این قوانین آنقدر دست و پا گیر هستند و در مرحله عمل به اجرا در نمی‌آیند، موجرانی که بخشی از منشاء درآمد آنها از اجاره‌بهاست سعی می‌کنند حداقل با تورم جلو ببرند. از طرف دیگر، چون مستأجران چاره دیگری ندارند و عرضه در بازار کم است مجبور می‌شوند نظر موجر را بپذیرند.

این استاد دانشگاه یادآور شد: بخشی از افزایش اجاره‌بها هم به افزایش قیمت مسکن برمی‌گردد که این افزایش قیمت هم حاصل نهاده‌های مسکن وهم افزایش قیمت ارز است. همچنین قیمت تمام شده مسکن در سال‌های گذشته با افزایش شدیدی مواجه بوده است. چند عامل کاهش عرضه، افزایش تورم، کاهش قدرت خرید موجران و فشار روی مستأجران، کاهش ساخت و ساز و افزایش قیمت تمام شده مسکن در افزایش قیمت اجاره‌بها مؤثر هستند. دولت یک سری قوانین را وضع کرده است ولی هنوز هم که هنوز است ما یک نظام کنترل و نظارت بر بازار اجاره نداریم. قوانینی هستند، اما آنقدر جدی نیستند که دست و پای موجران، صاحبان و مالکان املاک متعدد را بگیرد.

 وی بیان کرد: در کنار این دلایل می‌توان به بازدهی پایین در بازار‌های موازی اشاره کرد. زمانی که بازار‌های موازی مسکن بازدهی پایین تری دارند، عموماً سرمایه‌گذاران به بازار مسکن روی می‌آورند و پول‌های خود را از جا‌های دیگر می‌آورند و مسکن می‌خرند و همین امر باعث می‌شود که تقاضا برای مسکن زیاد، عرضه کمتر و قیمت افزایشی شود.این عوامل همگی در قیمت اجاره‌بها تأثیرگذار هستند، اما مهم‌ترین آنها نبود عرضه کافی در بازار مسکن است به عبارت دیگر سالانه در شهر تهران کمتر از نصف نیاز عموم مردم یعنی یکصد هزار مسکن تولید می‌شود.

رمضان‌خانی تأکید کرد: راهکار اصلی جلوگیری از افزایش اجاره‌بها، داشتن سیاست گذاری نظارت مؤثر دولتی است. یعنی سقف اجاره‌بها تعریف کنیم و قوانین التزام آور باشد درحالی‌که قوانین ما الزام آور نیست. مالیات بر خانه‌های خالی وجود دارد، اما حتی شناسایی خانه خالی با مشکل رو‌به‌رو شده است. ما خانه خالی را چگونه در نظر می‌گیریم؟ خانه‌ای که سند دارد و خالی هست. اغلب خانه‌هایی که در تهران ساخت می‌شود تا مدت‌ها طول می‌کشد که سنددار شوند که باعث می‌شود همین خانه‌ها خالی بماند.

وی اعلام کرد: راه حل دیگر برای کاهش اجاره‌بها دادن تسهیلات برای ساخت مسکن است که شامل تسهیلات برای خانه‌های اجاره‌ای می‌شود. مثلاً در کشور‌های توسعه یافته در بسیاری موارد شهرداری‌ها و متولیان خدمت مسکن مجتمع‌هایی می‌سازند، تصاحب می‌کنند و می‌خرند و آنها را با قیمت‌های مناسب‌تر اجاره می‌دهند که باعث می‌شود قیمت در آن منطقه با کاهش مواجه شود. مثلاً در شهر وین در جا‌های خیلی لوکس شهرداری اقدام به ساخت و ساز و بعد اجاره به قیمت خیلی پایین‌تر از آن منطقه به مستأجران می‌کند.

رمضان‌خانی خاطرنشان کرد: متأسفانه در کشور ما تسهیلات وام مسکن برای مستأجران خیلی عدد پایینی است که حتی برای اجاره مسکن هم در شهر‌هایی مثل تهران و شیراز کفایت نمی‌کند. اما در مقابل در کشور‌های توسعه یافته تسهیلات قابل توجهی داریم به‌طوری‌که مبلغ بیش از هشتاد تا هشتاد و پنج درصد قیمت مسکن به عنوان خانه اولی‌ها به افرادی که می‌خواهند خانه‌دار شوند تعلق می‌گیرد.در کشورما چنین وامی هیچ موقع داده نشده است اگر هم داده شده به پنج درصد قیمت مسکن هم نمی‌رسد. از آن طرف هم تقویت تعاونی‌های مسکن اقدام مؤثری می‌تواند باشد. مردم هم می‌توانند تعاونی درست کنند و ارگان‌های دولتی با همان تعاونی‌ها همکاری کنند و با اجاره مناسب، مسکن در اختیار افراد قرار بدهند.

وی اضافه کرد: غیر از همه این عوامل یک عامل خوبی به نام مهار تورم وجود دارد که اگر تورم مهار شود، قدرت خرید می‌تواند یک ثبات خوبی داشته باشد و موجرین هم می‌توانند کمتر افزایش اجاره بها را برای مشتریان درنظر بگیرند. از همه اینها مهمتر برای دولت‌ها داشتن بانک اطلاعاتی است. الان در بخش مسکن بانک اطلاعاتی درستی نداریم یعنی دولت نمی‌داند چقدر مسکن خالی داریم و یک نفر چقدر خانه خالی دارد و چقدرازاین خانه‌ها به خاطر بازار، اجاره نرفته است.

این استاد دانشگاه خاطرنشان کرد: بخشی از راهکار‌های کاهش اجاره‌بها به حمایت از مستأجر، تسهیلات به آنها و توزیع متوازن جمعیت مربوط می‌شود. ما الآن توزیع متوازن جمعیت نداریم. تمرکز جمعیت بیشتر به سمت شهر‌ها وحتی حاشیه شهر‌ها رفته است. ما اگر توازن جمعیتی درستی داشته باشیم طبعاً تقاضا هم تا حدودی با عرضه برابرمی‌شود.

 وی تأکید کرد: آینده بازاراجاره بها بسته به چند عامل است. اگرعرضه به همین صورت باشد در بخش ساخت مسکن نمی‌توانیم آینده خوشبینانه‌ای متصور شویم، اما اگر آینده سیاسی جوری رقم بخورد که ثبات ارزش پول ملی را داشته باشیم و کاهش قیمت دلار را در پیش داشته باشیم می‌توانیم انتظار داشته باشیم که با افزایش‌های ناگهانی اجاره‌بهای مسکن مواجه نشویم، اما در شرایط سیاسی نا مطمئن و انتظارات تورمی نسبت به آینده طبیعتاً بازار مسکن همان واکنشی را نشان می‌دهد که بازار طلا و ارز نشان می‌دهد.

رمضانخانی در پایان گفت: پس آینده بازار اجاره‌بها بستگی به آینده سیاست کشور و ارزش پول کشور دارد، اما در مورد عرضه متأسفانه هنوز اقدام خاصی صورت نگرفته است به جز تسهیلات شورای عالی مسکن که چند وقت پیش مصوب شد که آن هم عددش آنچنان چشمگیر نیست که بتواند تأثیر آنچنانی برای حمایت مستأجران داشته باشد. بنابراین من اجاره‌بها مسکن را چیزی مثل تورم می‌دانم. کمااینکه امسال هم همین گونه بود. براساس اعلام بانک مرکزی در اردیبهشت ماه افزایش نرخ اجاره‌بها نسبت به پارسال یک مقدار بیش از نرخ رسمی تورم بود. به نظر من اگر تغییرات چشمگیری در ارزش پول ملی اتفاق نیافتد احتمالًا در آینده به همین منوال افزایش اجاره بها را خواهیم داشت.

انتهای خبر/