به گزارش خبرنگار «تهران پرس»، بازار مسکن در ایران، به‌ویژه در کلان‌شهر تهران، سال‌هاست که با بحران قیمت‌های بالا و کمبود عرضه مواجه است. افزایش سرسام‌آور قیمت مصالح ساختمانی، به‌عنوان یکی از عوامل کلیدی هزینه‌های ساخت، تأثیر مستقیمی بر قیمت تمام‌شده مسکن و توانایی مستاجران برای خانه‌دار شدن داشته است.
دولت‌های مختلف با هدف کاهش هزینه‌های ساخت و تحریک تولید مسکن، یارانه‌هایی به تولید مصالح ساختمانی مانند سیمان، فولاد و آجر اختصاص داده‌اند. این یارانه‌ها شامل ارائه انرژی ارزان‌قیمت به کارخانه‌ها، تسهیلات بانکی و معافیت‌های مالیاتی بوده است. اما آیا این یارانه‌ها توانسته‌اند به افزایش تولید مسکن، کاهش قیمت‌ها و خانه‌دار شدن مستاجران در تهران کمک کنند؟ در این گزارش به بررسی اثربخشی یارانه‌های دولتی، تأثیر قیمت مصالح بر بازار مسکن و چالش‌های موجود می‌پردازیم.
اثربخشی یارانه دولتی بر تولید مصالح ساختمانی
دولت ایران سال‌هاست که برای حمایت از تولید مصالح ساختمانی، یارانه‌های مختلفی ارائه می‌دهد. این یارانه‌ها شامل:
ارائه انرژی ارزان‌قیمت: کارخانه‌های سیمان و فولاد از گاز و برق یارانه‌ای با قیمتی بسیار پایین‌تر از نرخ جهانی بهره‌مند می‌شوند.
تسهیلات بانکی: وام‌های کم‌بهره برای توسعه خطوط تولید و نوسازی تجهیزات.
معافیت‌های مالیاتی: کاهش مالیات برای تولیدکنندگان مصالح به‌منظور پایین نگه‌داشتن قیمت تمام‌شده.
کنترل قیمت در بورس کالا: دولت با تعیین سقف قیمت برای سیمان و فولاد در بورس، سعی در کنترل هزینه‌های ساخت داشته است.
بر اساس گزارش مرکز آمار ایران، در سال ۱۴۰۳، هزینه تولید مصالح ساختمانی مانند سیمان و فولاد نسبت به سال ۱۴۰۲ حدود ۳۵ درصد افزایش یافت، اما این رشد کمتر از تورم عمومی ۴۰ درصدی بود، که نشان‌دهنده تأثیر نسبی یارانه‌ها در مهار قیمت‌ها است. تولید سیمان در سال ۱۴۰۳ به ۷۰ میلیون تُن رسید، اما ناترازی انرژی (قطعی برق و گاز) باعث کاهش عرضه در فصل تابستان شد، که قیمت‌ها را در بازار آزاد تا دو برابر نرخ بورس افزایش داد. فولاد نیز با کاهش تولید به دلیل محدودیت‌های انرژی، با افزایش قیمت ۳۰ درصدی مواجه شد، که تأثیر منفی بر هزینه‌های ساخت گذاشت.
یارانه‌ها تا حدی هزینه‌های تولید را کاهش داده‌اند، اما به دلیل ناکارآمدی در توزیع و نظارت، بخش عمده این یارانه‌ها به جیب واسطه‌ها و دلالان رفته است. برای مثال، سیمان یارانه‌ای در بورس با قیمت ۱۸ هزار تومان به ازای هر کیسه معامله می‌شود، اما در بازار آزاد تهران تا ۳۶ هزار تومان به فروش می‌رسد. این یارانه‌ها نتوانسته‌اند به‌طور مستقیم به کاهش قیمت مسکن منجر شوند، زیرا مصالح تنها ۲۰ تا ۳۰ درصد هزینه‌های ساخت را تشکیل می‌دهند، در حالی که قیمت زمین در تهران تا ۷۰ درصد قیمت تمام‌شده را شامل می‌شود.
تأثیر یارانه‌ها بر ساخت مسکن و خانه‌دار شدن مستاجران در تهران
تأثیر بر ساخت مسکن: یارانه‌های مصالح به‌طور غیرمستقیم با کاهش هزینه‌های تولید، انگیزه سازندگان را برای سرمایه‌گذاری در پروژه‌های مسکونی افزایش داده است. در طرح نهضت ملی مسکن، دولت با تأمین مصالح یارانه‌ای (سیمان و فولاد) برای ساخت ۵۰۰ هزار واحد تا سال ۱۴۰۳، سعی در کاهش هزینه‌ها داشت. با این حال، افزایش قیمت زمین، تورم دستمزد کارگران و ناکافی بودن تسهیلات بانکی باعث شده این یارانه‌ها تأثیر محدودی بر تولید انبوه مسکن داشته باشند. در سال ۱۴۰۳، تنها ۳۰۰ هزار واحد مسکونی در چارچوب نهضت ملی مسکن تکمیل شد، در حالی که هدف سالانه یک میلیون واحد بود.
تأثیر بر خانه‌دار شدن مستاجران: در تهران، متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در سال ۱۴۰۴ به ۹۰ میلیون تومان رسیده است. این رقم برای مستاجران، به‌ویژه در دهک‌های پایین، عملاً امکان خرید را غیرممکن کرده است. یارانه‌های مصالح تأثیر مستقیمی بر کاهش اجاره‌بها یا قیمت خرید مسکن نداشته‌اند، زیرا افزایش نرخ ارز و تورم عمومی، اثر یارانه‌ها را خنثی کرده است. به‌عنوان مثال، افزایش ۵۰ درصدی قیمت مصالح در سال ۱۳۹۸ به دلیل جهش ارزی، مستقیماً به گرانی مسکن منجر شد. طرح‌هایی مانند واگذاری زمین رایگان به مستاجران (از طریق سامانه saman.mrud.ir) با هدف خانه‌دار شدن اقشار کم‌درآمد اجرا شده، اما کمبود زمین در تهران و شرایط سخت‌گیرانه ثبت‌نام، دسترسی مستاجران به این طرح‌ها را محدود کرده است.
نقش قیمت مصالح در افزایش تولید مسکن
مصالح ارزان: کاهش قیمت مصالح می‌تواند هزینه‌های ساخت را ۲۰ تا ۳۰ درصد کاهش دهد، که به افزایش حاشیه سود سازندگان و تشویق سرمایه‌گذاری منجر می‌شود. در صورت عرضه مستمر مصالح یارانه‌ای، پروژه‌های انبوه‌سازی مانند نهضت ملی مسکن می‌توانند با سرعت بیشتری پیش بروند، که عرضه مسکن را افزایش می‌دهد. با این حال، ارزان شدن مصالح به‌تنهایی نمی‌تواند مشکل کمبود زمین در تهران را حل کند، که اصلی‌ترین مانع تولید مسکن است.
مصالح گران: افزایش قیمت مصالح، هزینه‌های ساخت را بالا می‌برد و تمایل سازندگان به سرمایه‌گذاری را کاهش می‌دهد. در سال ۱۴۰۳، تورم ۳۱ درصدی هزینه‌های ساخت (عمدتاً به دلیل گرانی مصالح) باعث کاهش انگیزه سازندگان شد. گرانی مصالح مستقیماً به افزایش قیمت پیش‌فروش و فروش واحد‌های نوساز منجر می‌شود، که خرید مسکن را برای مستاجران دشوارتر می‌کند. همچنین، کمبود عرضه مصالح (مانند سیمان در تابستان ۱۴۰۳ به دلیل قطعی برق) باعث توقف پروژه‌ها و کاهش تولید مسکن شده است.
در واقع قیمت مصالح ساختمانی تأثیر قابل‌توجهی بر تولید مسکن دارد، اما به دلیل وابستگی بازار به نرخ ارز، تورم و کمبود زمین، اثر یارانه‌ها محدود بوده است. مطالعات نشان می‌دهد که شاخص قیمت مصالح ساختمانی تأثیر مثبتی بر قیمت مسکن دارد، اما متغیر‌های طرف عرضه (مانند تعداد پروانه‌های ساختمانی) اثر معکوسی بر قیمت دارند، که نشان‌دهنده اهمیت افزایش تولید است.
چالش‌ها و موانع قیمت مصالح در افزایش تولید مسکن
ناکارآمدی توزیع یارانه‌ها: یارانه‌های انرژی و مالی به‌جای کاهش قیمت مصالح، اغلب به سوداگری و انحراف منابع منجر شده است. دلالان با خرید مصالح یارانه‌ای از بورس و فروش در بازار آزاد، سود‌های کلانی کسب می‌کنند.
ناترازی انرژی: قطعی برق و گاز در فصول گرم و سرد، تولید سیمان و فولاد را کاهش داده و قیمت‌ها را در بازار آزاد افزایش داده است.
وابستگی به نرخ ارز: بسیاری از مواد اولیه مصالح (مانند الکترود‌های گرافیتی برای فولاد) وارداتی هستند و با افزایش نرخ ارز، قیمت تمام‌شده بالا می‌رود.
کمبود زمین در تهران: حتی با مصالح ارزان، کمبود زمین قابل ساخت در تهران مانع اصلی افزایش تولید مسکن است.
تورم عمومی: تورم ۴۰ درصدی در سال ۱۴۰۳ اثر یارانه‌ها را خنثی کرده و هزینه‌های ساخت را بالا برده است.
ضعف نظارت: نبود نظارت کافی بر توزیع مصالح یارانه‌ای باعث شده این منابع به پروژه‌های غیرمسکونی (مانند تجاری) منحرف شوند.
تامین زمین رایگان برای مستاجران
سعید لطفی، عضو هیئت‌مدیره اتحادیه مشاوران املاک در گفتگو با خبرنگار «تهران پرس» درباره اثرگذاری یارانه‌های دولتی برای مصالح ساختمانی و خانه‌دار شدن مستاجران در تهران گفت: یارانه‌های مصالح در تئوری باید هزینه‌های ساخت را کاهش دهند، اما در عمل، این یارانه‌ها به دلیل سوءمدیریت و دلال‌بازی تأثیر محدودی داشته‌اند.
وی ادامه داد: در تهران، قیمت زمین ۷۰ درصد هزینه ساخت را تشکیل می‌دهد و مصالح تنها ۲۰ تا ۳۰ درصد. بنابراین، حتی اگر سیمان و فولاد ارزان شود، قیمت مسکن به‌طور چشمگیر کاهش نمی‌یابد. از طرف دیگر، افزایش نرخ ارز و تورم، اثر یارانه‌ها را خنثی کرده است. برای خانه‌دار شدن مستاجران، دولت باید زمین رایگان در مناطق مناسب تهران تأمین کند و تسهیلات بانکی با سود پایین ارائه دهد، نه اینکه فقط روی مصالح تمرکز کند.
ضرورت تقویت زنجیره توزیع مصالح ساختمانی
فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان در گفتگو با خبرنگار ما درباره نقش قیمت مصالح در افزایش تولید مسکن و چگونگی اثربخشی یارانه‌ها برآن گفت: گرانی مصالح ساختمانی در سال‌های اخیر، به‌ویژه سیمان و فولاد، هزینه‌های ساخت را تا ۴۰ درصد افزایش داده و بسیاری از پروژه‌های انبوه‌سازی را متوقف کرده است.
وی افزود: یارانه‌های دولتی به دلیل ناکارآمدی در توزیع، به هدف اصلی که کاهش قیمت تمام‌شده مسکن است، نرسیده‌اند. برای بهبود، دولت باید نظارت بر زنجیره توزیع را تقویت کند تا مصالح یارانه‌ای مستقیماً به پروژه‌های مسکونی برسد. همچنین، آزادسازی نرخ انرژی برای کارخانه‌ها در ازای تأمین مستمر آن، می‌تواند تولید را پایدار کند و از افزایش قیمت‌ها جلوگیری کند. علاوه بر این، کاهش بروکراسی صدور پروانه‌های ساختمانی و تأمین زمین، مهم‌تر از یارانه مصالح است.
به طور کلی، یارانه‌های دولتی برای تولید مصالح ساختمانی تأثیر محدودی بر کاهش هزینه‌های ساخت و خانه‌دار شدن مستاجران در تهران داشته‌اند. این یارانه‌ها به دلیل ناکارآمدی توزیع، ناترازی انرژی و وابستگی بازار به نرخ ارز، نتوانسته‌اند قیمت مسکن را به‌طور معنادار کاهش دهند همچنین، کمبود زمین و تورم عمومی، اثر مصالح ارزان را خنثی کرده است.
راهکارهای برای بهبود وضعیت توزیع یارانه‌های مصالح ساختمانی
تقویت نظارت بر توزیع: ایجاد سامانه‌ای شفاف برای تخصیص مصالح یارانه‌ای به پروژه‌های مسکونی.
تأمین زمین در تهران: واگذاری زمین‌های دولتی در مناطق مناسب برای ساخت مسکن انبوه.
افزایش تسهیلات بانکی: ارائه وام‌های کم‌بهره با دوره بازپرداخت طولانی برای مستاجران.
پایداری تولید مصالح: حل ناترازی انرژی با تأمین برق و گاز مستمر برای کارخانه‌ها.
کنترل تورم: هماهنگی سیاست‌های پولی و مالی برای کاهش تورم عمومی و تثبیت نرخ ارز.
صنعتی‌سازی ساخت: استفاده از روش‌های ساخت صنعتی برای کاهش وابستگی به مصالح گران‌قیمت
بر اساس این گزارش؛ یارانه‌های ukrops دولتی برای تولید مصالح ساختمانی در ایران، اگرچه با هدف کاهش هزینه‌های ساخت و حمایت از تولید مسکن طراحی شده‌اند، اما به دلیل چالش‌هایی مانند ناکارآمدی توزیع، ناترازی انرژی و تورم، تأثیر محدودی بر ساخت مسکن و خانه‌دار شدن مستاجران در تهران داشته‌اند. ارزان شدن مصالح می‌تواند تولید مسکن را افزایش دهد، اما گرانی مصالح، همراه با کمبود زمین و تورم، مانع اصلی خانه‌دار شدن مستاجران است. برای حل این بحران، دولت باید رویکردی جامع شامل نظارت بر توزیع یارانه‌ها، تأمین زمین، افزایش تسهیلات و کنترل تورم اتخاذ کند تا عرضه مسکن افزایش یابد و رویای خانه‌دار شدن برای مستاجران تهران به واقعیت تبدیل شود.
انتهای خبر/خ