به گزارش خبرنگار «تهران پرس»؛ مسکن مهر و نهضت ملی مسکن، دو طرح بزرگ دولت‌های ایران در دهه‌های اخیر برای خانه‌دار کردن اقشار کم‌درآمد و متوسط بوده‌اند. طرح مسکن مهر در دولت نهم (۱۳۸۶) با هدف ساخت ۱/۵ میلیون واحد مسکونی در سال آغاز شد و نهضت ملی مسکن در دولت سیزدهم (۱۴۰۰) با وعده ساخت ۴ میلیون واحد طی چهار سال ادامه یافت.
این طرح‌ها با ارائه زمین رایگان یا ارزان، تسهیلات بانکی و حذف هزینه زمین از قیمت تمام‌شده، قصد داشتند رویای خانه‌دار شدن را برای میلیون‌ها ایرانی محقق کنند. اما با وجود صرف هزینه‌های کلان و گذشت سال‌ها، بسیاری از واحدها تکمیل نشده‌اند، سند مالکیت ندارند و تعداد قابل‌توجهی از مردم همچنان نه‌تنها صاحب‌خانه نشده‌اند، بلکه حتی به‌عنوان مستاجر نیز به این واحدها دسترسی پیدا نکرده‌اند. در این گزارش به بررسی اثربخشی این طرح‌ها، دلایل تأخیر در تکمیل پروژه‌ها، مشکلات سنددار شدن و ناکامی در رفع بحران مسکن می‌پردازیم.
اثربخشی مسکن مهر و ملی در صاحب‌خانه شدن مردم
مسکن مهر: این طرح که در سال ۱۳۸۶ کلید خورد، تا سال ۱۳۹۶ موفق به تکمیل و تحویل حدود ۱/۸ میلیون واحد مسکونی شد. بر اساس گزارش‌ها، تا سال ۱۴۰۲، حدود ۲/۲ میلیون واحد از مجموع ۴/۴ میلیون واحد برنامه‌ریزی‌شده به بهره‌برداری رسید. این طرح برای اقشار کم‌درآمد که توانایی خرید در بازار آزاد را نداشتند، فرصتی فراهم کرد تا با آورده اولیه کم (۳۰ تا ۴۰ میلیون تومان در دهه ۹۰) و تسهیلات بانکی، صاحب خانه شوند. به‌ویژه در شهر‌های جدید مانند پرند و پردیس، مسکن مهر به خانه‌دار شدن صد‌ها هزار خانوار کمک کرد.
نهضت ملی مسکن: این طرح که در سال ۱۴۰۰ آغاز شد، تا تابستان ۱۴۰۳ تنها حدود ۵۰۰ هزار واحد را تکمیل کرده است، در حالی که وعده ساخت ۴ میلیون واحد داده شده بود. با این حال، تأمین زمین برای بیش از ۲ میلیون واحد و پیشرفت فیزیکی برخی پروژه‌ها نشان‌دهنده تلاش دولت برای تحقق این هدف است. این طرح با تمرکز بر ساخت واحد‌های کم‌طبقه (حداکثر ۷ طبقه) و استفاده از زمین‌های درون‌شهری، سعی در رفع نقص‌های مسکن مهر، مانند مکان‌یابی نامناسب و کمبود زیرساخت، دارد.
آمار و اثربخشی کلی
مسکن مهر به حدود ۱/۵ تا ۲ میلیون خانوار ایرانی کمک کرد تا صاحب خانه شوند، اما این رقم در برابر نیاز ۶ میلیون خانوار فاقد مسکن (بر اساس سرشماری ۱۳۹۵) ناچیز است. نهضت ملی مسکن هنوز در مراحل اولیه است و تأثیر آن بر بازار مسکن به دلیل زمان‌بر بودن ساخت (۲ تا ۳ سال) تا سال ۱۴۰۴ به‌طور کامل مشخص نخواهد شد. با وجود این طرح‌ها، نرخ مالکیت مسکن در ایران از ۷۷ درصد در سال ۱۳۸۵ به ۷۰ درصد در سال ۱۴۰۲ کاهش یافته و نرخ اجاره‌نشینی در کلان‌شهر‌ها به ۴۰ درصد رسیده است. این نشان‌دهنده ناکامی نسبی در پاسخگویی به تقاضای واقعی مسکن است.
دلایل تأخیر در تکمیل پروژه‌ها
کمبود منابع مالی:
مسکن مهر: این طرح به دلیل وابستگی به خط اعتباری بانک مرکزی، تورم ۴۰ درصدی ایجاد کرد و منابع مالی آن در دولت‌های بعدی محدود شد. تعاونی‌های مسکن نیز به دلیل مشکلات مالی و عدم آورده کافی متقاضیان، نتوانستند پروژه‌ها را به‌موقع تکمیل کنند.
نهضت ملی مسکن: بانک‌ها کمتر از ۳۰ درصد از ۳۰۰ همت موردنیاز این طرح را تأمین کرده‌اند. همچنین، افزایش هزینه‌های ساخت به دلیل تورم مصالح (تا ۵۰ درصد در سال ۱۴۰۳) پروژه‌ها را متوقف کرده است.
مشکلات تأمین زمین:
مسکن مهر: زمین‌های ارزان‌قیمت اغلب در حاشیه شهر‌ها و فاقد زیرساخت بودند، که باعث تأخیر در آماده‌سازی شد.
نهضت ملی مسکن: کمبود زمین مناسب در کلان‌شهر‌ها و مقاومت دستگاه‌های دولتی در واگذاری اراضی، پیشرفت را کند کرده است.
ضعف مدیریت و نظارت:
مسکن مهر: با مشکلات نظارت بر کیفیت ساخت مواجه بود؛ استفاده از مصالح بی‌کیفیت و طراحی غیراصولی در برخی پروژه‌ها (مانند سرپل ذهاب در زلزله ۱۳۹۶) به تخریب واحدها منجر شد.
نهضت ملی مسکن: عدم هماهنگی بین دستگاه‌ها و پیمانکاران، به تأخیر در اجرای پروژه‌ها دامن زده است.
تورم و افزایش هزینه‌ها: تورم مصالح ساختمانی و دستمزد کارگران، هزینه ساخت هر مترمربع را از ۱۰ میلیون تومان در سال ۱۴۰۰ به ۱۵ میلیون تومان در سال ۱۴۰۴ رسانده است. این امر توان متقاضیان برای پرداخت آورده را کاهش داده است.
مشکلات زیرساختی: بسیاری از پروژه‌های مسکن مهر در شهر‌هایی مانند پردیس فاقد زیرساخت‌های آب، برق و گاز بودند، که اسکان را غیرممکن کرد. در نهضت ملی نیز، تأمین زیرساخت‌ها همچنان چالشی بزرگ است.
دلایل نبود سند مالکیت
مالکیت زمین‌های دولتی:
در مسکن مهر، زمین‌ها به‌صورت اجاره ۹۹ ساله واگذار شدند و انتقال سند مالکیت به دلیل پیچیدگی‌های حقوقی و بدهی‌های متقاضیان به تعویق افتاد. تا سال ۱۴۰۲، تنها ۵۲ درصد واحدها (حدود ۱.۱ میلیون واحد) سند اعیانی دریافت کرده‌اند.
مشکلات تعاونی‌ها: تعاونی‌های مسکن در بسیاری از پروژه‌ها به دلیل سوءمدیریت یا تخلفات مالی، نتوانستند فرآیند انتقال سند را تکمیل کنند.
بدهی‌های متقاضیان: برخی متقاضیان به دلیل عدم پرداخت به‌موقع اقساط یا آورده، شرایط دریافت سند را از دست داده‌اند.
ناهماهنگی دستگاه‌ها: سازمان ثبت اسناد و وزارت راه و شهرسازی در هماهنگی برای صدور اسناد دچار تأخیر بوده‌اند.
نهضت ملی مسکن: این طرح هنوز در مرحله ساخت است و بحث سند به دلیل تکمیل نشدن واحدها مطرح نشده، اما مشکلات مشابه مسکن مهر (مانند مالکیت زمین‌های دولتی) احتمالاً تکرار خواهد شد.
چرا بسیاری هنوز خانه‌دار یا مستاجر این واحدها نشده‌اند؟
ناکافی بودن عرضه نسبت به تقاضا: نیاز مسکن ایران سالانه حدود ۱ میلیون واحد است، اما مسکن مهر و ملی در بهترین حالت سالانه ۲۰۰ تا ۳۰۰ هزار واحد تحویل داده‌اند. این فاصله باعث شده بسیاری از متقاضیان همچنان بدون مسکن بمانند.
مکان‌یابی نامناسب: بسیاری از پروژه‌های مسکن مهر در مناطقی دورافتاده و فاقد امکانات (مانند پرند و هشتگرد) ساخته شدند، که باعث عدم استقبال متقاضیان شد. برخی واحدها حتی خالی مانده‌اند.
هزینه‌های بالا برای اقشار کم‌درآمد: در نهضت ملی مسکن، آورده اولیه ۴۰ میلیون تومانی و اقساط سنگین (تا ۱۰ میلیون تومان در ماه) برای دهک‌های پایین غیرقابل پرداخت است. در مسکن مهر نیز، افزایش هزینه‌ها در مراحل نهایی، برخی متقاضیان را از ادامه مشارکت بازداشت.
سوداگری و انحراف منابع: گزارش‌هایی از خرید چندین واحد توسط افراد خاص در مسکن مهر وجود دارد، که برخلاف هدف طرح بود. در نهضت ملی نیز، انتقال مالکیت به انبوه‌سازان باعث شده واحد‌های کمتری به اقشار هدف برسد.
عدم دسترسی به تسهیلات: پنج دهک پایین جامعه به دلیل نداشتن وثیقه یا اعتبار کافی، از تسهیلات بانکی محروم مانده‌اند.
آسیب‌های اجتماعی و فرهنگی: مکان‌یابی نامناسب و نبود زیرساخت‌های اجتماعی در مسکن مهر، باعث بروز ناهنجاری‌های اجتماعی (مانند افزایش جرم در پرند) شد، که تمایل مردم به سکونت در این مناطق را کاهش داد.
دولت باید نقش تسهیل‌گر در حوزه مسکن داشته باشد
فرهاد بیضایی، کارشناس اقتصاد مسکن در پاسخ به این سئوال خبرنگار ما که چرا با وجود طرح‌های بزرگ مسکن مهر و ملی، هنوز بسیاری از مردم خانه‌دار نشده‌اند و پروژه‌ها تکمیل نشده‌اند؟ گفت: مسکن مهر و نهضت ملی مسکن هر دو با نیت خیر شروع شدند، اما مشکلات ساختاری و اجرایی مانع موفقیت کامل آنها شده است. در مسکن مهر، مکان‌یابی نامناسب و استفاده از مصالح بی‌کیفیت، بسیاری از واحدها را غیرقابل سکونت کرد.
وی ادامه داد: نهضت ملی مسکن هم با چالش تأمین مالی و تورم مواجه است. به نظر من، دولت به‌جای دخالت مستقیم در ساخت، باید نقش تسهیل‌گر داشته باشد و با اصلاح قوانین پیش‌فروش و حمایت از بخش خصوصی، عرضه مسکن را افزایش دهد. همچنین، سوداگری در بازار زمین و مسکن باید با مالیات‌های تنظیمی مهار شود. تا وقتی تقاضای واقعی و عرضه هماهنگ نشود، این طرح‌ها نمی‌توانند بحران مسکن را حل کنند.
باید قوانین مالکیت اصلاح شود
غلامرضا سلامی، کارشناس اقتصاد مسکن در گفتگو با خبرنگار ما درباره دلایل اصلی تأخیر در سنددار شدن واحدها و عدم دسترسی بسیاری به این طرح‌ها گفت: مشکل سند در مسکن مهر به دلیل ماهیت اجاره ۹۹ ساله زمین‌ها و ناهماهنگی بین دستگاه‌های دولتی است. وقتی زمین دولتی است، انتقال مالکیت پیچیده می‌شود و بدهی‌های متقاضیان هم این روند را کندتر می‌کند.
وی ادامه داد: از طرف دیگر، دخالت‌های غیراصولی دولت در بازار مسکن، مانند تعیین قیمت‌های غیرواقعی یا فشار بر بانک‌ها، باعث شده منابع مالی به‌درستی تخصیص پیدا نکند. برای حل این مشکل، باید قوانین مالکیت اصلاح شود و دولت به‌جای ساخت مستقیم، از توان بخش خصوصی استفاده کند. تا وقتی سیاست‌های پولی و مالی کشور اصلاح نشود، این طرح‌ها فقط مسکن موقتی هستند و نمی‌توانند همه را خانه‌دار کنند.
طرح‌های مسکن مهر و ملی، اگرچه به بخشی از جامعه کمک کرده‌اند، اما به دلیل مشکلات ساختاری، مالی و مدیریتی، نتوانسته‌اند بحران مسکن ایران را حل کنند. تورم، کمبود زمین، ضعف نظارت و ناهماهنگی دستگاه‌ها، اصلی‌ترین موانع تکمیل پروژه‌ها و سنددار شدن واحدها هستند. برای بهبود وضعیت، پیشنهادات زیر ارائه می‌شود:
افزایش عرضه با مشارکت بخش خصوصی: دولت باید با اصلاح قوانین پیش‌فروش و کاهش دخالت مستقیم، ساخت‌وساز را به بخش خصوصی واگذار کند.
تأمین مالی پایدار: بانک‌ها باید با نظارت مجلس، تعهدات خود را برای پرداخت تسهیلات اجرا کنند.
اصلاح قوانین مالکیت: ساده‌سازی فرآیند انتقال سند و حل مشکلات زمین‌های ۹۹ ساله ضروری است.
کنترل سوداگری: اجرای مالیات بر خانه‌های خالی و عایدی سرمایه می‌تواند تقاضای کاذب را کاهش دهد.
توسعه زیرساخت‌ها: تأمین آب، برق و گاز قبل از تحویل واحدها، استقبال متقاضیان را افزایش می‌دهد.
تمرکز بر دهک‌های پایین: تسهیلات ویژه و اقساط طولانی‌مدت برای اقشار کم‌درآمد باید در اولویت باشد.
بر اساس این گزارش؛ مسکن مهر و نهضت ملی مسکن، با وجود تأثیرگذاری نسبی در خانه‌دار شدن حدود ۲ میلیون خانوار، نتوانسته‌اند نیاز عظیم بازار مسکن ایران را برآورده کنند. تأخیر در تکمیل پروژه‌ها، مشکلات سنددار شدن، مکان‌یابی نامناسب و ناکافی بودن عرضه نسبت به تقاضا، از دلایل اصلی این ناکامی هستند. برای حل بحران مسکن، دولت باید رویکردی جامع شامل اصلاح سیاست‌های مالی، افزایش عرضه با مشارکت بخش خصوصی و تمرکز بر اقشار کم‌درآمد اتخاذ کند. بدون این اصلاحات، طرح‌های مسکن تنها به شعار‌های پوپولیستی تبدیل خواهند شد و میلیون‌ها ایرانی همچنان در حسرت سرپناه باقی خواهند ماند.
انتهای خبر/خ