به گزارش خبرنگار گروه اقتصادی «تهران پرس»؛ بازار اجاره مسکن در سال‌های اخیر، به یکی از متغیرهای اصلی در تحولات اجتماعی شهرهای بزرگ تبدیل شده است؛ متغیری که اگرچه در ظاهر صرفاً به قراردادهای مالی بین موجر و مستأجر محدود می‌شود، اما در عمق، الگوی سکونت شهروندان، آرایش محلات و حتی هویت فرهنگی مناطق مختلف شهر را دستخوش تغییر کرده است.
در تهران، نرخ اجاره‌بها به‌قدری رشد کرده که برای بسیاری از خانواده‌ها دیگر امکان ادامه زندگی در محل سکونت سابق‌شان فراهم نیست. از شمال شهر به مرکز، از مرکز به جنوب و نهایتاً به حومه و شهرهای اقماری، مسیر مهاجرت‌هایی است که صرفاً با انگیزه اجبار اقتصادی و ناتوانی از پرداخت اجاره طی می‌شود. همین جابجایی‌های ناخواسته، هم زیرساخت‌های شهری را به چالش می‌کشد و هم کیفیت زندگی و احساس تعلق اجتماعی را در محلات مختلف کاهش می‌دهد.
سیاست‌هایی همچون افزایش وام ودیعه مسکن، سقف‌گذاری برای اجاره‌بها و مالیات بر خانه‌های خالی، تاکنون نتوانسته‌اند اثر چشم‌گیری بر این موج مخرب بگذارند. از سوی دیگر، تأخیر در اجرای قوانین موجود و کم‌توجهی به تکمیل سامانه‌های نظارتی، زمینه‌ساز بی‌نظمی در بازار اجاره شده است.
در ادامه گفتگوی تهران پرس با فرشید ایلاتی، کارشناس حوزه مسکن را می‌خوانید:
تهران پرس: علت اصلی جهش اجاره‌بهای مسکن در سال‌های اخیر را چه می‌دانید؟
مهم‌ترین دلیل، کاهش چشم‌گیر عرضه واحدهای مسکونی طی یک دهه گذشته است. وقتی ساخت و ساز به یک سوم میزان گذشته می‌رسد و در عین حال، قانون‌هایی مثل «ساماندهی بازار اجاره» که سال گذشته ابلاغ شد، هنوز به‌درستی اجرا نشده‌اند، طبیعی است که بازار به سمت ناآرامی برود. این نوسان، هم ریشه در کمبود ساخت دارد و هم ناشی از نبود نظارت مؤثر بر قیمت‌هاست.
تهران پرس: افزایش اجاره‌بها بیشتر نتیجه ضعف اقتصادی است یا سیاست‌گذاری‌های اشتباه؟
هر دو عامل اثرگذارند؛ اما نبود سیاست مشخص در حوزه اجاره‌داری، تأثیر عمیق‌تری گذاشته است. بسته‌های حمایتی هم بیشتر به افزایش وام ودیعه محدود شده‌اند. راه‌کار اصلی، تقویت طرح‌هایی مثل «نهضت ملی مسکن» است که بتواند مستأجر را صاحب‌خانه کند و فشار تقاضا را از بازار اجاره بردارد.
تهران پرس: آیا سقف‌گذاری برای افزایش اجاره، راه‌گشاست؟
در تئوری، بله. ولی اجرای این سیاست در ایران با مشکل روبه‌رو بوده چون زیرساخت‌هایی مثل ثبت رسمی معاملات، تکمیل سامانه املاک و شناسایی خانه‌های خالی هنوز کامل نشده‌اند. در نبود این مقدمات، قانون هم‌عملاً اجرا نمی‌شود.
تهران پرس: درباره مالیات بر خانه‌های خالی چه نظری دارید؟
به‌تنهایی کافی نیست. باید در کنار آن، عرضه مسکن هم تقویت شود. اگر فقط با احتکار مسکن مقابله شود، ولی جایگزینی برای سکونت نداشته باشیم، نتیجه‌ای حاصل نمی‌شود. تعادل در دو سوی عرضه و تقاضا باید ایجاد شود.
تهران پرس: مهم‌ترین مانع اجرای این طرح‌ها چیست؟
نبود یک سامانه جامع و دقیق. اگر سامانه املاک و اسکان تکمیل شود و همه معاملات ثبت شوند، می‌توان قوانین را اجرایی کرد. در غیر این صورت، هر سیاستی در حد یک بخشنامه باقی می‌ماند.
تهران پرس: آیا مدل‌های موفقی از دیگر کشورها برای بازار اجاره وجود دارد؟
تجربه مسکن اجتماعی و اجاره‌داری دولتی در برخی کشورها قابل بررسی است. شهرداری‌ها و دولت‌های محلی در این کشورها خانه‌هایی می‌سازند که مستقیماً در اختیار مستأجران آسیب‌پذیر قرار می‌گیرد. این تجربه شاید برای ما جدید باشد، اما می‌تواند به‌صورت پایلوت آغاز شود و در صورت موفقیت، توسعه یابد.
تهران پرس: افزایش اجاره‌بها چه تأثیری بر الگوی مهاجرت دارد؟
به‌وضوح شاهد موج مهاجرت اجباری به حاشیه‌ها هستیم. خانواده‌ها از مناطق شمالی و مرکزی به جنوب شهر و نهایتاً به حومه رانده می‌شوند. این روند، هم بافت شهری را دگرگون می‌کند و هم تبعات اجتماعی عمیقی دارد؛ از جمله گسترش حاشیه‌نشینی و بروز آسیب‌های اجتماعی در اطراف کلان‌شهرها.
تهران پرس: برای حمایت از مستأجران آسیب‌پذیر چه راهکارهایی پیشنهاد می‌دهید؟
در بسیاری از کشورها یارانه اجاره وجود دارد. در ایران هم می‌توان از این مدل الگوبرداری کرد؛ البته به‌صورت محدود و هدفمند. این کمک‌هزینه باید فقط به خانوارهای واقعاً نیازمند پرداخت شود و در عین حال، موقتی باشد تا به یک وابستگی دائمی منجر نشود.
تهران پرس: نسبت اجاره‌بها به درآمد خانوار در ایران چگونه است؟
در تهران، میانگین این نسبت حدود ۵۵ تا ۶۰ درصد است که بسیار بالاست. در مناطق خاصی حتی بالاتر هم می‌رود. در شهرهای کوچک‌تر، این عدد حدود ۳۵ تا ۴۰ درصد است. میانگین کشوری حدود ۴۲ درصد است که نسبت به استاندارد جهانی ـ زیر ۳۰ درصد ـ بسیار بالاتر است و فشار زیادی به معیشت خانواده‌ها وارد می‌کند.
تهران پرس: به‌نظر شما مهم‌ترین کوتاهی دولت در این زمینه چیست؟
دولت قانون خوبی دارد: قانون ساماندهی بازار اجاره. اما اجرای آن در گرو تدوین آیین‌نامه‌ها و ایجاد زیرساخت‌هایی است که هنوز کامل نشده‌اند. متأسفانه این بی‌عملی باعث شده تا با آغاز فصل اجاره، مستأجران بدون حمایت کافی وارد بازار شوند.
انتهای خبر/