معمای خانه‌های خالی در قلب تهران
به گزارش گروه اقتصاد پایگاه خبری تحلیلی «تهران پرس»؛ تناقض آشکار، یعنی «کمبود عرضه» در کنار «احتکار ملک»، به یکی از پیچیده‌ترین گره‌های اقتصاد شهری ایران بدل شده است. در حالی که تقاضای مصرفی برای مسکن در تهران به‌شدت بالاست، خانه‌های خالی نه تنها به کاهش التهاب بازار کمکی نمی‌کنند، بلکه به‌عنوان ابزاری برای سوداگری، موتور محرک تورم در بازار مسکن شده‌اند. این گزارش به بررسی ابعاد بحران خانه‌های خالی و نقش آنها در تشدید ناترازی بازار مسکن تهران می‌پردازد.
بازار مسکن تهران مدت‌هاست که از منطق عرضه و تقاضای عادی خارج شده و به بازاری سرمایه‌ای بدل گشته است. در این میان، مسئله خانه‌های خالی که گاهی به دلیل سرمایه‌گذاری و گاه با هدف انتظار برای افزایش قیمت‌ها نگهداری می‌شوند، به زخمی عمیق بر پیکره اقتصاد مسکن تبدیل شده است. طبق آمار رسمی و غیررسمی، تعداد واحد‌های خالی در پایتخت قابل‌توجه است؛ واحد‌هایی که اغلب در مناطق برخوردار شهر متمرکز شده‌اند و نه تنها مشکلی از تأمین مسکن برای نیازمندان واقعی حل نمی‌کنند، بلکه با کاهش مصنوعی عرضه در بازار مصرف، قیمت‌ها را به سمت بالا هل می‌دهند.
بحران خانه‌های خالی ریشه در سرمایه‌ای شدن مسکن دارد
ریشه اصلی این پدیده را باید در «سرمایه‌ای شدن مسکن» جست‌و‌جو کرد. در اقتصادی که تورم مزمن، کاهش ارزش پول ملی و نبود بازار‌های موازی امن، مسکن را به امن‌ترین پناهگاه برای حفظ ارزش دارایی تبدیل کرده است، ملک دیگر نه یک کالای مصرفی برای سرپناه، که یک ابزار حفظ ثروت است. بنابراین، مالک ترجیح می‌دهد واحد خود را خالی نگه دارد تا اینکه با اجاره دادن آن، درگیر فرسودگی ملک یا مشکلات احتمالی با مستأجر شود؛ به‌ویژه زمانی که سود ناشی از افزایش قیمت سالانه ملک، بسیار بیشتر از عایدی اجاره‌بهاست.
پیامد‌های این احتکار مدرن برای شهر تهران ویرانگر است. اول اینکه، این اقدام منجر به «خروج منابع از چرخه مصرف» می‌شود. واحد‌هایی که می‌توانستند سقف آرامش یک خانواده باشند، در قفل‌ومنجمدیِ سوداگری گرفتار شده‌اند. دوم، این وضعیت فشار مضاعفی بر مستأجران وارد می‌کند؛ زیرا کاهش عرضه آپارتمان برای اجاره، باعث جهش غیرمنطقی نرخ اجاره‌بها شده و سهم مسکن از سبد هزینه خانوار‌های تهرانی را به بیش از ۵۰ تا ۶۰ درصد رسانده است. در نهایت، این چرخه باعث «گسترش حاشیه‌نشینی» می‌شود؛ چرا که توانمندترین طبقات جامعه نیز به دلیل فشار‌های اجاره، ناچار به عقب‌نشینی به حاشیه شهر‌ها یا شهر‌های اقماری شده‌اند.
چالش‌های قانون «مالیات بر خانه‌های خالی»
دولت‌ها و مدیریت شهری برای مقابله با این پدیده، طرح‌هایی نظیر «مالیات بر خانه‌های خالی» را در دستور کار قرار داده‌اند. با این حال، اجرای این قوانین با چالش‌های بزرگی روبه‌رو بوده است. شناسایی دقیق خانه‌های خالی، عدم اتصال کامل سامانه‌های املاک و اسکان، و فرار مالیاتی از طریق قرارداد‌های صوری، باعث شده است تا این ابزار تنبیهی تاکنون نتواند تأثیر بازدارنده عمیقی بر بازار داشته باشد.
نظر کارشناسان
سهیل کاظمی کارشناس اقتصاد مسکن عنوان کرد:«تا زمانی که بازدهیِ نگهداری ملک خالی بیش از عایدی اجاره‌داری باشد، هیچ قانون تنبیهی به تنهایی کارساز نخواهد بود. سیاست‌گذار باید با استفاده از ابزار‌های مالیاتیِ پلکانی و سنگین، هزینه خالی نگه داشتن ملک را به قدری بالا ببرد که مالک صرفاً برای فرار از مالیات هم که شده، ملک را وارد بازار اجاره کند.»
علی رضوی جامعه‌شناس شهری می‌گوید:«بحران خانه‌های خالی تنها یک مسئله اقتصادی نیست؛ بلکه یک شکاف طبقاتی را عمیق‌تر کرده است. وقتی در شمال شهر تهران خانه‌های لوکس خالی مانده‌اند و در جنوب شهر خانواده‌ها درگیر تأمین ودیعه مسکن هستند، این پدیده به منبعی برای نارضایتی‌های اجتماعی و احساس بی‌عدالتی بدل می‌شود.»
امیرحسین قادری تحلیل‌گر بازار مسکن اظهار داشت:«اطلاعات ناقص، پاشنه آشیل مقابله با خانه‌های خالی است. بدون یک سامانه جامع و شفاف که به صورت لحظه‌ای وضعیت سکونت واحد‌های مسکونی را رصد کند، هرگونه تلاش برای وضع مالیات با شکست روبه‌رو می‌شود. سامانه املاک و اسکان باید با تمامی زیرساخت‌های خدماتی مانند برق و گاز یکپارچه شود.»
بحران خانه‌های خالی در تهران، نشانه‌ای از یک بیماری مزمن در اقتصاد مسکن است. راهکار خروج از این وضعیت، تنها در ابزار‌های تنبیهی خلاصه نمی‌شود؛ بلکه نیازمند ترکیبی از «سیاست‌های مالیاتی هوشمند»، «شفافیت اطلاعاتی» و «اصلاح ساختار کلان اقتصاد» است تا مسکن دوباره به جایگاه اصلی خود یعنی «سرپناه» بازگردد. اگر برای این پدیده راهکاری پایدار اندیشیده نشود، تهران همچنان با تناقضِ وجود خانه‌های خالی در کنار خیلِ مستأجرانِ سرگردان دست‌به‌گریبان خواهد بود؛ وضعیتی که با روحِ عدالت شهری و مدیریت پایدار فاصله بسیار دارد.
انتهای خبر/