۵ راهکار مؤثر برای کنترل بازار مسکن
به گزارش گروه اقتصادی پایگاه خبری تحلیلی «تهران پرس»؛ بازار اجاره مسکن در ایران، به‌ویژه در کلان‌شهر‌هایی مانند تهران، سال‌هاست که با چالش‌های جدی مواجه است. افزایش بی‌رویه اجاره‌بها، نبود نظارت مؤثر و تأثیرپذیری از نوسانات بازار مسکن، زندگی را برای بسیاری از خانوار‌ها دشوار کرده است. مجلس شورای اسلامی با تصویب «قانون ساماندهی اجاره‌بها» تلاش کرده تا با ابزار‌هایی مانند وام ودیعه، شناسایی خانه‌های خالی و خوداظهاری مالکان، این بازار را تنظیم کند. با این حال، کارشناسان معتقدند که بدون اصلاحات ساختاری در بازار مسکن و بهبود شرایط اقتصادی کلان، این قانون نیز ممکن است به سرنوشت سیاست‌های پیشین دچار شود. در این گزارش، راهکار‌های کنترل بازار اجاره بررسی شده است.
اجرای قانون ساماندهی اجاره‌بها؛ راهکار مهار بحران
ابراهیم نجفی، عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی، در گفتگو با خبرنگار اقتصادی تهران پرس درباره قوانین مصوب مجلس برای مقابله با معضل اجاره‌بهای مسکن در تهران اظهار کرد: مجلس شورای اسلامی «قانون ساماندهی اجاره‌بها» را تصویب کرده است تا وضعیت اجاره‌بها سر و سامان یابد. اگر بخواهیم تمامی قوانین مرتبط با حوزه مسکن را به‌صورت موازی اجرا کنیم یا به سراغ قوانین متعدد برویم، در نهایت به نتیجه مطلوب نخواهیم رسید.
وی افزود: در این قانون مواد متعددی وجود دارد که اگر به‌درستی اجرا شوند، می‌توانند تأثیر مستقیمی بر کاهش اجاره‌بها داشته باشند.
نجفی تصریح کرد: یکی از مهمترین احکام این قانون، تکلیف شورای‌عالی مسکن است که موظف شده هرساله با توجه به نرخ تورم، مبلغ مشخصی را به‌عنوان وام ودیعه مسکن تعیین کند و بانک مرکزی آن را تخصیص دهد. شورای‌عالی مسکن این مصوبه را تصویب کرده، اما لازم است بانک مرکزی برای اجرای آن وارد عمل شود.
وی ادامه داد: همچنین براساس همین قانون، در شهر‌های با جمعیت بالای یک‌صد هزار نفر، شهرداری‌ها موظف هستند خانه‌های خالی را شناسایی کرده و به وزارت راه و شهرسازی اعلام کنند تا زمینه تنظیم قرارداد اجاره برای آنها فراهم شود.
این نماینده مجلس اظهار کرد: در این قانون، بحث «خوداظهاری» نیز مطرح شده است که بر اساس آن، تمامی اشخاص حقیقی و حقوقی موظف‌اند اطلاعات ملکی خود را ثبت کنند تا املاک و مشاوران نتوانند به‌صورت غیرقانونی نرخ اجاره را افزایش دهند. وزارت راه و شهرسازی باید با در نظر گرفتن معیار‌هایی مانند تراکم، سن بنا و موقعیت ملک، نرخ‌های متناسبی را برای اجاره‌بها در شهر‌ها تعیین کند.
نجفی در پایان خاطرنشان کرد: مهمترین قانونی که ما در حوزه اجاره‌بها داریم، همین قانون ساماندهی اجاره‌بهاست. اگر این قانون به‌درستی اجرا شود، ابزار‌های لازم برای تحقق آن درون خود قانون پیش‌بینی شده و قابلیت اجرایی بالایی دارد. البته ممکن است راه‌های فرار نیز وجود داشته باشد، اما در صورت اجرای دقیق، بخش بزرگی از مشکلات فعلی بازار اجاره مرتفع خواهد شد.
نقش دلالان در افزایش اجاره‌بهای مسکن
فردین یزدانی کارشناس حوزه مسکن در گفتگو با خبرنگار گروه اقتصادی «تهران پرس» گفت: دلالان نقش زیادی در افزایش اجاره‌بهای مسکن ندارند و افزایش قیمت‌ها بیشتر ناشی از وضعیت کلی اقتصاد کشور است.
وی افزود: شبکه‌های آنلاین نقشی در افزایش اجاره‌بها ایفا نمی‌کنند بلکه با شفاف‌سازی جریان اطلاعات، به هر دو سوی معامله یعنی موجر و مستأجر کمک می‌کنند.
یزدانی ادامه داد: گرچه افزایش اجاره‌بها در ابتدا می‌تواند به افزایش درآمد دلالان منجر شود، اما اگر این افزایش بیش از حد شود و معاملات کاهش یابد، در نهایت درآمد دلالان هم کاهش خواهد یافت؛ بنابراین نمی‌توان دلالان را عامل اصلی گرانی اجاره‌بها دانست.
این کارشناس حوزه مسکن تصریح کرد: راهکار اصلی برای کاهش قیمت اجاره‌بها در داخل بخش مسکن نیست بلکه نیازمند بهبود شرایط اقتصادی کلان کشور است؛ بدون رشد اقتصادی، مشکلات بازار مسکن نیز حل نخواهد شد.
وی اذعان داشت: البته برخی سیاست‌های حمایتی همچون یارانه مسکن و کمک‌هزینه اجاره می‌توانند به اقشار آسیب‌پذیر کمک کنند؛ همچنین تغییر سیاست دولت از ساخت مسکن ملکی به سمت تولید واحد‌های استیجاری در استطاعت، راهکار مناسبی برای مدیریت بازار اجاره خواهد بود.
یزدانی در ادامه گفت: در بسیاری از کشور‌های اروپایی و کشور‌های در حال توسعه، مسکن اجتماعی با حمایت دولت ساخته می‌شود. دولت‌ها با تدوین بسته‌های سیاستی شامل تأمین مالی، مدیریت بهره‌برداری و راه‌اندازی شرکت‌های اجاره‌داری حرفه‌ای، تلاش می‌کنند مسکن استیجاری ارزان‌قیمت به بازار عرضه کنند.
وی تأکید کرد: دولت باید به جای صرف منابع مالی در طرح‌هایی مانند نهضت ملی مسکن، این منابع را صرف ساخت واحد‌های استیجاری کند تا خانوار‌های کم‌درآمد و تازه‌تشکیل بتوانند با هزینه‌ای کمتر به مسکن دسترسی پیدا کنند.
این کارشناس حوزه مسکن در پایان خاطرنشان کرد: در بلندمدت تنها راهکار مؤثر، بهبود وضعیت اقتصادی کشور است؛ در صورتی که اقتصاد سامان یابد و درآمد خانوار‌ها افزایش پیدا کند، نیاز‌های معیشتی و مسکنی در تعادلی منطقی با قیمت‌های بازار تأمین خواهد شد.
بازار اجاره‌نشینی، آینه بازار مسکن است
فرهاد بیضایی، کارشناس حوزه مسکن در گفتگو با خبرنگار گروه اقتصادی پایگاه خبری تحلیلی «تهران پرس»، با اشاره به ناکارآمدی سیاست‌های دولت در مهار قیمت اجاره‌بها، گفت: اتفاقی که در اغلب دوره‌های سیاست‌گذاری در وزارت راه و شهرسازی نادیده گرفته شده، وابستگی بازار اجاره به بازار مسکن است. در واقع، بازار اجاره نمی‌تواند مستقل از بازار مسکن تصمیم‌گیری شود.
وی افزود: بار‌ها تلاش شده با اتخاذ بسته‌های حمایتی مانند وام ودیعه یا تعیین سقف افزایش اجاره‌بها، بازار اجاره کنترل شود، اما این روش‌ها در عمل نتیجه‌بخش نبوده‌اند.
به گفته بیضایی، وقتی قیمت مسکن خارج از استطاعت خانوار قرار می‌گیرد، طبیعی است که اجاره نیز از توان پرداخت مردم فراتر می‌رود.
این کارشناس حوزه مسکن با تأکید بر اینکه راه‌حل کنترل بازار اجاره از درون بازار مسکن می‌گذرد، اظهار کرد: همه تلاش‌ها برای مدیریت بازار اجاره بدون اصلاح در بخش مسکن، بی‌ثمر خواهد بود. سیاست‌گذاری‌ها باید به‌گونه‌ای تنظیم شوند که ابتدا بازار مسکن به تعادل برسد تا در ادامه بتوان بازار اجاره را نیز سامان داد.
بیضایی ادامه داد: متأسفانه از سال ۱۳۹۷ تاکنون، مسیر اشتباهی در پیش گرفته‌ایم. سیاست‌ها به‌گونه‌ای طراحی شده‌اند که گویی بازار اجاره موجودیتی مستقل از بازار مسکن دارد. این در حالی است که تمام تصمیمات درباره اجاره‌بها، در عمل تحت‌تأثیر قیمت و شرایط کلی بازار مسکن قرار دارد.
وی در پایان خاطرنشان کرد: دولت سیزدهم و حالا چهاردهم نیز با همان سیاست‌های پیشین در حال ادامه مسیر هستند و به‌زودی نتایج محدود و تکراری این رویکرد‌ها در تابستان مشخص خواهد شد. تا زمانی که نگاه ریشه‌ای به ساختار کلان بازار مسکن اصلاح نشود، هیچ بسته حمایتی قادر به کنترل واقعی بازار اجاره نخواهد بود.
کمبود مسکن؛ علت افزایش اجاره بهای مسکن
مهدی احمدی کارشناس حوزه مسکن در گفتگو با خبرنگار «تهران پرس» گفت: علت گرانی اجاره‌بها بیشتر کمبود در حوزه مسکن هست و آن مسئولیت‌هایی هم که داریم که در واقع کفاف خواسته افراد مستاجر را ندارد به همین دلیل با این بحران‌ها مواجه شده‌ایم.
وی افزود: نیاز مسکن بسته به عرضه و تقاضا دارد؛ عرضه به دلایل مختلفی از جمله اخذ مجوز‌هایی که بوده با مشکل رو به رو شده که اینها خیلی زمان برند و هزینه‌ها را بالا می‌برند.
این کارشناس مسکن تصریح کرد: دلیل دوم در واقع گرانی مصالح ساختمانی مسکن است که اینها باعث شده که تقاضای خرید و مالکیت کم بشود؛ بنابراین تقاضای اجاره زیادتر می‌شود. وقتی تقاضای اجاره بیشتر شود ثبت عرضه و تقاضا تعادلش به هم خورده و این باعث شده که در واقع ما بحث افزایش اجاره بها را داشته باشیم.
احمدی یادآورشد: به این نکته هم باید توجه بکنیم که اجاره بها تابعی از قیمت مسکن است یعنی اگر قیمت مسکن بالا می‌رود برای کسانی که بخواهند در مسکن سرمایه گذاری کنند باید برای آنها سود داشته باشد؛ قسمتی هم از عرضه مسکن را کاهش می‌دهد اگر اجاره بهای آن بالا نرود. به هر حال کنترل به هم خورده و توان پرداخت اجاره نسبت به قیمت مسکن بالانس نیست.
وی اذعان کرد: راهکار کوتاه مدتی به نظر من وجود ندارد ولی راهکار مناسب این است که بیشتر باید دولت دست خود را کوتاه کند، موانع را برطرف سازد تا بخش خصوصی بتواند در بلندمدت تعادل را برقرار کند.
این کارشناس مسکن اضافه کرد: موانعی که وجود دارد بخشی از اینها بیشتر به اقتصاد کلان مربوط می‌شود. تورم‌هایی که اتفاق افتاده، طولانی بودن اخذ مجوز و طولانی بودن زمان ساخت همه اینها مواردی هستند که در واقع اقتصاد کلان در آنها تاثیر گذار است.
احمدی خاطرنشان کرد: در زمان تورم قیمت آهن و مصالح ساختمانی هم بر قیمت مسکن تاثیر گذار می‌شود. در واقع پیشنهاد خاص من برای کاهش اجاره بهای مسکن استفاده از مسکن‌های کوچک مقیاس در شرایط خاص است.
انتهای خبر/