به گزارش خبرنگار «تهران پرس»؛ بازار اجاره مسکن در سال ۱۴۰۴، همچنان یکی از بحرانی‌ترین حوزه‌های معیشتی خانوار‌های ایرانی است. هرچند دولت با تصویب قانون افزایش حداکثری ۲۵ درصدی برای تمدید قرارداد‌های اجاره، تلاش کرد تا مانع از رشد افسارگسیخته قیمت‌ها شود، اما بررسی‌های میدانی و گزارش‌های مردمی نشان می‌دهد که این قانون در بسیاری از مناطق کشور اجرایی نشده و همچنان موجران با تعیین مبالغ دلخواه، مستأجران را در تنگنای مالی قرار داده‌اند. ضعف نظارت و نبود سازوکار اجرایی روشن، عملاً این قانون را به یک توصیه غیرالزام‌آور بدل کرده است.
در ماه‌های گذشته، گزارش‌های متعددی از شهر‌های بزرگ و حتی مناطق کم‌جمعیت‌تر کشور منتشر شده که نشان می‌دهد موجران در زمان تمدید قراردادها، از مستأجران خواسته‌اند افزایش‌هایی بیش از ۲۵ درصد را بپذیرند؛ در غیر این صورت ناچار به تخلیه ملک و خروج خواهند بود. این روند در شرایطی رخ می‌دهد که قانون‌گذار، افزایش اجاره‌بها برای قرارداد‌های تمدیدی را مشروط به سقف ۲۵ درصد کرده بود.
با این حال، نه تنها ضمانت اجرایی مشخصی برای این قانون ارائه نشده، بلکه نهاد‌های نظارتی همچون وزارت راه و شهرسازی، شورا‌های حل اختلاف و حتی سازمان تعزیرات نیز عملاً از ورود به این موضوع یا اعمال جریمه برای متخلفان خودداری کرده‌اند.
کارشناسان حوزه مسکن بر این باورند که بدون وجود سامانه‌های نظارتی دقیق، حمایت قضائی از مستأجران و برخورد جدی با متخلفان، چنین قوانینی بیشتر جنبه شعاری خواهند داشت و نه بازدارندگی واقعی.
از سوی دیگر، برخی موجران نیز نسبت به این قانون معترض‌اند و معتقدند با افزایش قیمت مصالح، خدمات و تورم عمومی، افزایش ۲۵ درصدی نمی‌تواند هزینه‌های واقعی نگهداری ملک را پوشش دهد.
با تداوم این وضعیت، مستأجران خواستار دخالت فوری دولت، راه‌اندازی سامانه ثبت و نظارت آنلاین بر قراردادها و همچنین ایجاد مشوق‌های مالیاتی برای موجرانی هستند که قانون را رعایت می‌کنند.
قانون ۲۵ درصدی اجاره‌بها؛ قانونی که وضع شد اما اجرا نشد
مبین آریان‌نژاد یکی از مشاوران املاک در گفتگو با خبرنگار «تهران پرس» درباره اجرای قانون ۲۵ درصدی تمدید اجاره‌بها گفت: واقعیت این است که قانون خوب نوشته شده، اما در عمل اجرا نمی‌شود. هیچ نهاد یا سازمان مشخصی نیست که بتواند به صورت مؤثر جلوی تخلفات را بگیرد. در نهایت همه چیز به توافق بین موجر و مستأجر ختم می‌شود.
وی ادامه داد: از آنجا که مالکان با تورم سرسام‌آور روبه‌رو هستند، تمایلی به رعایت سقف ۲۵ درصد ندارند. بسیاری از آنها یا درخواست افزایش‌های بالاتر می‌کنند یا به مستأجر فشار می‌آورند تا تخلیه کند و ملک را با نرخ بالاتری اجاره دهند.
این فعال بازار مسکن درباره نظارت‌ها توضیح داد: بعضی وقت‌ها گفته می‌شود که اتحادیه‌ها یا دستگاه‌های قضائی نظارت دارند، اما در عمل شکایت کردن زمان‌بر است و خیلی از مستأجران از ترس دردسر ترجیح می‌دهند کوتاه بیایند.
آریان‌نژاد همچنین تأکید کرد: اگر قرار باشد این قانون جدی گرفته شود، باید نظارت‌ها قوی‌تر شود و برای تخلف‌های آشکار جرایم واقعی در نظر گرفته شود. در غیر این صورت، با ادامه این روند، شاهد فشار بیشتر بر قشر مستأجر خواهیم بود.
قانون هست اما نظارت نه
مرتضی احمدی مشاور املاک در گفتگو با خبرنگار ما با اشاره به فشار اقتصادی بر مستأجران گفت: امسال هم مثل سال‌های گذشته، مستأجران با افزایش شدید اجاره‌بها روبه‌رو هستند. هرچند طبق مصوبه دولت، تمدید قرارداد‌های اجاره نباید بیش از ۲۵ درصد افزایش یابد، اما در عمل این قانون چندان رعایت نمی‌شود.
وی در ادامه توضیح داد: بسیاری از موجران به دلیل تورم و هزینه‌های بالای زندگی انتظار دارند مبلغ بیشتری دریافت کنند. از سوی دیگر، نبود نظارت جدی باعث شده که این قانون عملاً ضمانت اجرایی قوی نداشته باشد. بیشتر توافق‌ها بین موجر و مستأجر بدون دخالت نهاد نظارتی انجام می‌شود.
احمدی افزود: در برخی موارد مستأجران برای جلوگیری از تخلیه مجبور به قبول شرایط جدید می‌شوند، حتی اگر افزایش اجاره‌بها بالاتر از حد قانونی باشد. در واقع، نبود یک سیستم مشخص برای رسیدگی به شکایات و حمایت از مستأجران، اجرای مصوبه را با چالش روبه‌رو کرده است.
وی در پایان تأکید کرد: اگر نظارت‌های دقیق‌تر، تعیین نرخ کارشناسی و پشتیبانی حقوقی واقعی برای مستأجران اعمال شود، شاید بتوان وضعیت نابسامان بازار اجاره را کمی کنترل کرد.
افزایش اجاره با وجود ممنوعیت قانونی ادامه دارد
یاسین آریان‌نژاد مشاور املاک در گفتگو با خبرنگار ما بیان کرد: متأسفانه بازار اجاره این روز‌ها تحت فشار زیادی قرار گرفته. قیمت‌ها به دلایل مختلف از جمله تورم عمومی، کمبود عرضه مسکن و شرایط اقتصادی مردم، روند صعودی داشته. مستاجران برای تمدید قرارداد یا جابجایی به مشکل خورده‌اند و از طرف دیگر، بعضی مالکان هم برای جبران هزینه‌های خود، تمایل به افزایش بیش از حد اجاره‌بها دارند.
وی درباره اجرای قانون تمدید با سقف ۲۵ درصدی که دولت اعلام کرده بود، خاطرنشان کرد: این قانون روی کاغذ وجود دارد، اما در عمل اجرای آن با چالش‌هایی روبه‌روست. خیلی از مالکان تمایل دارند قرارداد‌های جدیدی تنظیم کنند که شامل این محدودیت نشود یا شرط‌های دیگری بگذارند. به همین دلیل، در بسیاری از موارد این قانون رعایت نمی‌شود، مگر این که مستأجر پیگیر حقوقش باشد و اسناد و مدارک کافی برای شکایت داشته باشد.
آریان‌نژاد در پاسخ به این سئوال که چه نظارتی روی اجرای این قانون وجود دارد؟ آیا مرجعی هست که شکایت مستاجران را پیگیری کند؟ گفت: بله، طبق قانون، مستاجران می‌توانند به شورا‌های حل اختلاف مراجعه کنند. اما روند پیگیری حقوقی زمان‌بر است و خیلی‌ها به خاطر هزینه‌های دادرسی یا طولانی بودن مراحل شکایت ترجیح می‌دهند توافق کنند یا مهاجرت کنند. در کل، نظارت به آن شکلی که باید قوی و مؤثر باشد، نیست. بیشتر اوقات این مسائل به توافق طرفین واگذار می‌شود.
وی در پایان با اشاره به راهکار‌هایی که می‌تواند اوضاع بازار اجاره را بهتر کند افزود: در بلندمدت تنها راه، افزایش ساخت‌وساز و عرضه مسکن است. در کوتاه‌مدت هم باید نظارت‌های مؤثرتر، برخورد قاطع‌تر با تخلفات و ایجاد سازوکار‌های حمایتی از مستاجران مثل وام ودیعه مسکن واقعی انجام شود. اگر عرضه بالا برود و قوانین به درستی اجرا شوند، بازار متعادل‌تر خواهد شد.
انتهای خبر/خ